日本房地產達人

投資日本東京不動產，郭先生準備再次進場!!

自從去年台灣政府發佈實施「奢侈稅」打房政策後，台灣房地產使得許多投資人却步，尤其大台北地區，整體房價居高不下，房市交易量直直落，其中多數投資人轉而投資海外房地產，以日本東京房地產為大宗。

傳統產業的郭先生，從「奢侈稅」上路之後，開始注意到日本不動產，前後觀察半年，終於在去年年底，買進日本東京透天厝，正馬路上七層樓電梯華廈。 

郭先生在去年經由知名商會友人介紹，透過專業經營日本東京不動產的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，買下第一間海外不動產。 

郭先生表示：「會選擇透過<國際東京不動產投資顧問有限公司>，是因為這間公司在日本東京華人圈相當有名氣，由台灣華僑經營，專營日本東京房地產，許多日本海外人士皆委託<國際東京不動產>購買東京房產，累積了相當多的人脈和口碑，還有不少華人跟日本仲介購屋之後，還請此公司代管，在當地華人圈評價很高，深得華人信任。」

郭先生接著說：「一開始我對日本東京房地產完全不了解，<國際東京不動產公司>派了專員為我詳細說明，有關東京不動產租金報酬、交易程序、日本房地產稅法與東京不動產後續房屋管理等，讓我在台灣可以專心經營我的事業，安心收租金、快樂當房東。」

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，日本東京不動產房價，目前處於歷史低檔，東京房地產租金投報率7~15%，相當迷人，而且日本房地產資訊透明，吸引許多國際投資人士進場買賣，多數客戶再次購買日本東京不動產的意願很高，如郭先生今年準備再投資第二間日本東京都透天厝，為自己做更高獲利的財務規劃。

東京房地產精選物件 ﹣ 東京渋谷区幡ヶ谷7.42%，19800萬日元

投資東京不動產地區介紹：

•   東京都心：東京都中心區域最主要的三個區—千代田區、中央區與港區。有時會加上新宿區、澀谷區。

•  澀谷區（日語：渋谷区），是日本東京都的特別區之一，其名稱源自於位於該行政區中央、以澀谷車站為中心的澀谷地區。

與新宿、池袋等因為位處於交通要衝上而發展出的商業街雷同，澀谷也是因為位居山手線重要轉運站的地位而發展成今日的盛況。其為東急集團的大本營，且各種商業活動興旺，這尤其體現在澀谷車站忠犬八公出口處，著名的百貨店、時裝專賣店、飲食店、咖啡店、休閒設施、特種行業等密集如雲，是與新宿同樣並列為「24小時不眠之街」的地區。另外，以西武百貨、東急百貨、巴而可（パルコ）與109百貨為中心再加上周邊許多服飾店所構成的商店街是最受東京年輕消費族群喜愛的購物勝地，向來擁有「年輕人之街」之美稱，也使得澀谷成為日本國內外各種流行風尚的發源地。而澀谷車站八公口外、具有行人保護時相配置、屬井之頭通（井ノ頭通り）一部份的大型五叉路口，由於超高的行人穿越量經常被譽稱為「全世界最大的交叉路口」，其龐大的行人流通量成為許多觀光客參訪與攝影、拍照的聖地，也經常出現在電視或電影劇情中，作為東京的象徵。

日本投資高獲利不動產  有興趣了解更多日本東京高投報率物件請來電

日本投資高獲利不動產   ： 中央区日本橋横山町10.73%，15980萬日元

東京投資地區介紹：

•   東京都心：東京都中心區域最主要的三個區—千代田區、中央區與港區。有時會加上新宿區、澀谷區。

•   中央區是日本東京都內的23個特別區之一，由於其位於23區的正中央位置之故，因而得名。中央區不僅地理位置處於東京的中心地，更是日本經濟、信息、商業等的中心。著名的日本銀行、東京證券交易所等日本經濟核心都位於中央區。除此之外，包括銀座、大型布莊與百貨公司總社聚集的日本橋、以及以魚貨市場聞名的築地皆位於本區範圍之內。

· 日本橋：

Nihonbashi的字面意思是“日本橋”，屬於東京一個區，以日本橋命名，坐落在銀座以北。日本橋自江戶時代以來一直是日本國道網的零公里標誌，也就是日本國道網的始點。

作為“日本的中心”，日本橋區幾個世紀以來都享有繁榮的商業。17世紀，三井家族選擇日本橋作為開設三井百貨前身－越後屋江戶支店的地點。三井百貨是一家發展極其成功的大型百貨公司，也是日本最早的西式百貨商店，日本橋三越百貨留存至今。

COREDO日本橋（日本橋一丁目大樓）延續了傳統，成為時尚的購物建築群。該建築於2004年3月在日本橋的核心區開業，為該地區經濟發展注入了新的動力。COREDO日本橋上層為辦公空間，其下五層集商店、咖啡館、餐館為一體，地下還設有超市。位於三越旁，2005年落成的文華東方酒店，及2011年落成的COREDO室町，讓整個日本橋更添生氣。 

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投台灣將推動房價透明化, 日本房地產界早已實施!

為了抑制高房價，總統馬英九在最新推出的黃金十年競選政見，居住正義篇中，明言將推動不動產交易，要依實際交易價格課稅。實價課稅是國內學者倡議多時的政策，如今鄭重宣示推動，各界多予肯定及支持，並希望馬總統能完整落實，要做好配套，減少爭議。而看看多數先進國家房價，都是透明的，以日本房地產價格為例，每一項日本不動產價格的歷史交易紀錄，都登錄在網頁上，任何人都可查詢。

台灣房價居高不下，購屋者下不了手，房地產透明化，才剛要起步，而《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理表示，日本東京不動產房市，實施房價透明化已經十幾年，投資者想了解日本買房情報，可參考早已落實日本東京房地產價格透明化的網站－「財團法人機構REINS網路平台」。

「REINS」是Real Estate Information Network System的簡稱，是根據日本宅地建物取引業法，由日本國土交通大臣指定的「指定流通機構」。在日本全國按地區分為：東日本REINS，中部REINS，西日本REINS，近畿REINS，四個公益法人來營運的。

「REINS」可查近一年實際成交價，合格經紀人皆可為購屋民眾查詢，大型開發商例如東急、野村官網，都會揭露建案的成交價，因此開發成本公開，房價透明，質量競爭關係度高，為想投資海外房地產的消費者，提供充分資訊。

像日本311強震後四個月進場的陶先生，對於東京房地產價格透明，就有很深刻的感受，陶先生說，因為他四處蒐集資訊，看了網站的標示價格，再去跟喜歡的物件屋主談價，但日本人性格相當固執，雖沒在房價上優惠太多，但日本房屋仲介另外提供的服務，更加完善；而去年年底投資東京不動產的莊先生，也表示自己是補教業老師，工作相當忙碌，但由於日本房價資訊透明化，讓他不用怕買高而吃虧，而日本房屋仲介，也能提供更多更好的服務，不必銷價競爭。

購買日本東京都透天厝　莊先生投資經驗分享

購買日本東京都透天厝

全球金融海嘯過後，在台灣從事補教業，教授運動相關的教師莊先生，理財觀念更加保守，不同於以往，這次選擇投資日本海外房地產。

莊先生：「去年年中看，年終就出手。」

由於金融海嘯，讓全球經濟型態重整，跟多數人一樣，莊先生原本以為日本房地產價格，應該會貴的嚇人，沒想到蒐集日本買房情報後，才發現挖到寶。

莊先生：「以國際各大都市來看，東京房地產價格，是相對比較低的。日本國民所得比台灣高三倍，但日本東京不動產價格，跟我們差不多，所以值得考慮。」

透過親戚朋友的幫忙，莊先生看過中國大陸及香港的房市，最後選擇日本投資高獲利不動產，除了價格以外，另一方面，也是因為距離考量。

莊先生：「我們老一輩說有土斯有財，不考慮歐美國家，是因為距離，很難搭飛機去看，語言也不通，但東南亞及中國大陸和香港，至少跟我們語言相通，買賣過程的信任基礎比較高。」 

日本投資買屋分享 - 赴日與社長面談心得
       

<國際日本東京不動產公司>楊經理表示，最近陸續帶了幾批有意願投資日本房市的民衆，依照不同需求，前往日本各地實地看屋，大部分顧客，依舊對東京不動產，詢問度較高。有一兩個顧客找到喜歡的、認為在東京投報率較高物件，已經先付成交價約0.5成的訂金，實際的訂金金額，也大多和屋主洽談，雙方同意下預定，而其它部分的尾款，也約定在交屋日期內付款，或依銀行房貸核貸日後，再付尾款完成交屋。

首先，投資日本房市，現在是最佳時機的原因，除了房價平實，正值歷史低點之外，日本房貸利率目前是世界排行前幾位的低利率國家，比台灣最高3%還低，在日本申請房貸，也如同和在台灣辦理一樣方便。<國際日本東京不動產公司>楊經理說：「基本上，我們的顧客，多半是企業人士，教師或醫生。」這些族群資金準備普遍較為充裕，但其實一般人如果想購買日本房地產，在找到物件後，打契約時，就可在日本當地的台資銀行開戶，台資銀行承貸比例，大約是總價的七成，所以顧客大約是準備三成左右的資金，即可進場。

另外，日本房仲業者建議，台灣人向台資銀行申辦房貸，相關法規可靈活運用資金，也可以作外幣存款，達到高獲利及節稅的好處。尤其日本房屋每年所繳的税金也比台灣少，以東京房市為例，不僅不須繳房屋稅及地價稅，但每年須繳固定資產税，因此，自住或出租租金所得獲利，有一定免稅額，但台灣無此項福利。 

如果您要購買日本房地產，除了一定要有日本房仲公司名稱及地址，公司的聯絡電話，網站等，以免受騙上當之外，還必須找有日本正式登記合法，有執照的公司，找合法授權公司，對自已才有保障，可要求台日雙方房仲業，提出雙方正式簽訂合作代理契約，供消費者查證。 

有興趣進一步了解的朋友們，可來電洽詢詳細投資方式。02-5576-0690

投資日本不動產 - 台日簽投資協定　雙邊合作更緊密
(東京綜合報導）

投資日本不動產

日本媒體＜朝日新聞＞9月21日報導，台灣跟日本簽訂投資協議，雙邊合作更加緊密，行政院經建會也在八月底先遣到日本招商，考察日本六大產業，其中更包含日本房地產。

經濟部長施顏祥指出，日本是台灣重要投資和經貿國，統計超過100多億美元，台灣對日本投資也約10幾億美元，雙邊合作密切，而《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理也表示，投資不只是產業面，已經有不少投資人，嗅到商機，開始投資東京房市。

由於台日文化淵源，在購屋習慣上也大同小異，而日本房仲業觀察，日本年輕人大多離鄉背井到都市工作，大多都需要租房子，對台灣投資客來說，的確是個進場日本房產的契機。

根據《中日房產投資收益報告》透露，日本東京房價水平雖然高，但家庭年均收入為45萬元人民幣，平均套房總價為350萬，房價收入比僅為8:1。跟台北市相比也差不多，根據行政院主計處最新公佈，今年 1到7月平均薪資為新台幣4萬8037元，台北市平均套房總價為350萬，因此投資小坪數物件，兩地利潤差不多，但海外投資又須多考慮距離因素，因此若要投資日本房地產，商用物件或透天厝，利潤空間較為可觀。

《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理表示，商用物件可收租金，租金往往能夠負擔房貸，若放長線評估，房價仍有增值空間。在台日簽投資協定，提高合作關係的同時，產業帶動經濟發展，投資人對日本經濟景氣復甦，也持樂觀態度。

日本買房秘訣：商用透天厝比套房划算
 

想要投資日本房地產，就必須先了解日本人的購屋習慣。

根據日本的大樓管理法，在管理費之外，還會再多收一筆修繕費，也就是說，消費者買這間大樓，不管是住家或店面，大多要多負擔投報率的2~3%，這筆開銷是專門投入修繕的部分，國際日本東京不動產公司楊經理表示，新大樓的話，大多在購屋時就先收取一筆基金，可以撐五年十年，但是屋齡老舊一點的話，大多三年或五年會調整一次，原則上大部分的大樓是愈來愈貴。

這一點跟台灣的社區型大樓，只繳管理費的習慣截然不同，台灣的社區修繕，一般是管委會遇到狀況，再跟住戶平均分攤，但日本購屋有修繕基金的配置，建商在建造時，就會擬定好修繕計畫，因此大樓管委會都會有個數字，當然社區戶數愈多，基地面積愈大，修繕費攤提之後，平均下來每個住戶會相對較低，只要到了計畫表上的時間，就算屋況完好，還是必須按照計畫，進行修繕工作。

根據日本房仲業觀察，在台灣顧客投資日本房市來看，平均20通電話詢問要買套房，可能後來經過溝通，顧客了解日本購屋必須負擔修繕費用後，礙於資金的門檻，只有1到2位會成交透天厝，因為透天厝，比較符合台灣經驗，不只在修繕費習慣方面，由屋主自己決定，實際的土地持分較多，增值空間也較大，另外，由於套房的自備款，都是百分之百現金，無法像銀行貸款，套房要脫手也不賣，而且透天厝若是商業用途，一樓還可收取店面租金，租金將可負擔房貸部分。

以日本不動產市場評估，漲幅第一名的是土地，漲幅第二名就是透天厝，這兩年若有進場，購買日本透天厝，平均的漲幅大約是兩到三倍。

那究竟應該投資日本的新成屋，還是中古屋呢？雖然新屋的修繕費較低，但房價較高，因此投報率不高，大約只有5~6%，但中古屋的話，投報率較高7~8%，但修繕費較也高，但商用店租的日本房客，多半會負責修繕的部分，因此中古屋投資較划算。

日本海外不動產投資   日本東京千代田區　陶先生投資經驗分享

 

在日本311強震後四個月，陶先生終於出手，買了日本不動產！

陶先生：「投資活動就是要勤做功課，我看過三十幾個物件，屋主今年初開價三億五千萬日幣，可能因為地震過後不好賣，主動降到兩億九千八百萬日幣，一降價我就馬上下手，我才去兩次就下訂了。」

日圓漲.日本房地產市場蠢蠢欲動 海外熱錢湧入　(綜合報導)

  

日本不動產市場再度被重視？全球股災又起驅使資金再度湧進日圓，推升日圓上周五(8/19)盤中升破76日圓兌1美元大關，改寫歷史新高價。日本媒體報導，為了壓低日圓，日本政府除了將發動新一波干預外，日本銀(央)行也可能同時宣布額外的寬鬆貨幣措施。

1980年代後期，為刺激經濟的發展，日本銀行採取了非常寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產和股票市場，致使日本房地產價格暴漲。雖然十幾年期間，日本房市起伏波動，《國際東京不動產投資顧問有限公司》楊經理也表示，目前以東京房市來說，新成屋和中古屋的房價，的確有水漲船高趨勢。

不過根據日本國土交通省公佈數據，關於東京房地產，新成屋建築成本，不含土地一坪是30萬台幣，售價通常是50~60萬台幣，但中古屋只賣20萬台幣，日本房仲業者表示，建築成本反映在售價上，相形之下，很多人到東京投資，中古屋投報率相對較高。