<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，由於東京外來人口眾多，其中80％是單身和新婚族，租屋市場相當旺盛，且東京自有住宅率僅約45% (台北約80%)，東京租屋需求比高達2.5倍之多，因此租屋需求極高。

除非您挑的房子是租不出去的，如房屋地段很差(這時房子就是負債了)，您就會擔心出租的風險，因為你必須養那個房子，而不是那個房子在養你。所以這時又必須提到另一個重點，要確保房子買來就一定可以租得出去，您可以選擇”正在出租”的狀態(日文:賃貸中)，如果您選擇”賃料中”的房子，在看房子的時候，您就沒辦法進入屋內，親眼檢查屋內的狀況，這個就必須看您是否能接受了。當然也些日本人，不想把房子賣給外國人，這也必須透過日本房仲業者與屋主協商。

賃料中的房子，直接賣給新的買方就稱為(owner chang)。這在日本或台灣都是可以接收的交易行為，但是原房客須與新房東也必須重新簽租約。所以您可以挑剛剛與舊房客剛剛續約(日文:更新)的房子，這樣您也比較不用擔心需要再找新房客了。

2012年日本的國民所得平均所得高達約4萬4千多美元(台灣約達2萬2千美元)，東京房地產租金投報率高出台北數倍之多，且日本東京不動產的租屋服務制度與相關法律成熟，適合做中長期投資，非常利於投資房市，在東京穩定收租當房東。

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東京房價景氣復甦 

日本東京房市從在1985年八大工業國簽署廣場協議後，日幣開始升值，資金熱錢湧入日本，80%流向東京炒房，造成東京房地產年年飆升，不到5年租金投報率只剩1%，東京不動產泡沫形成，1990年東京房地產市場泡沫結束開始下跌，日本經過長達20年的經濟不景氣，東京房價跌了7成以上，近10年東京房價已較持平不跌，因為房價已經跌到不動產建築的成本價。

東京房價，經過2年前的311大地震，我們觀察，它並沒有在往下跌，所以我們可以去判斷說，再往下的機會不大，投資的風險相對小，2013年在投資者不缺資金信心恢復情況下，東京不動產景氣復甦，東京房市朝多頭走向可期。 

東京房市變化依我們觀查：全球熱錢擁入，尋找穩定收租物件，目前在東京市中心六區，港區、新宿、澀谷、千代、中央、文京，尚有租金投報率7%以上的物件，明年就不一定了。俗語說：旺鋪傳三代，畢竟東京透天收租住辦商場物件，非常稀有，賣掉一間少一間，許多東京房東是買了不賣的。  

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東京房地產租金投報率高為什麼日本人不買？

張經理表示，主要是日本民眾對不動產投資態度消極，加上受日本政府在2013年之前的貨幣緊縮政策所影響。

但因日本首相安倍晉三上任，打算從明年放寬金融貨幣政策，明年開始將有70兆日元流入股匯、房市，因為有政府當靠山，所以現在較聰明的日本人也開始在看房投資了。

這台灣這幾年的新聞，年年皆是油電物價齊漲、政府課稅風波議題，加上經濟成長遲緩，高房價卻低租金收益，在台灣有資金卻苦無方向的投資者，尋找抗通膨的投資安金避風港，首選高租金投報率穩定的東京房地產。

日本東京商辦透天店面，平均投報率有5%到6%以上，比起台灣租金投報率1%到2%，高出至少3倍之多，近幾年吸引台灣許多投資客把長期資金轉移到日本。

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購買日本不動產可以向銀行貸款嗎?

日本房地產是否可以銀行貸款嗎? 這是很多人提出的問題，以下本公司會詳細說明，不但會說明貸款方式，而且告訴所有的投資大眾，在東京的台灣銀行，承辦東京房地產貸款業務的主管都是台灣派遣駐點到日本，可以全程講中文的，甚至台語都可以通，這一點各位完全不用擔心。

日本東京不動產在貸款上有幾個問題，現在台灣在東京設分行的銀行，15坪以下的套房是不貸款的，但是也些銀行若同一地址購買兩間時，兩間加起來的坪數有超過15 坪，銀行就可以允許同時貸款，貸款的成數大約自備款現金3成5至4成5；5、6成5成銀行抵押設定貸款。

建議是至少準備5成以上的現金，因為日本銀行對房屋估價與成交價會有差距，屋齡也是日本銀行設定放款年限的考慮因素。貸款利息跟台灣相較是比較高的，大部分的銀行放款率大約2.5%(2013第一季)，但是以投報率來說，雖然銀行放款利率的成本比較高，可是與房屋租金投報率比較之後，就會覺得放款利率高是滿合理的。

投資東京房地產因為有幣值匯率上的風險，匯率的波動會影響到很大的購屋成本，所以若在高匯率的時候，我們也可用現金抵押跟銀行質借日幣，借款細節流程部份歡您來電咨詢本公司；台灣其他銀行行員，他會認為是沒有這項服務的。 

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台灣人搶當日本房東激增60%

日本房地產市場，自從日本新首相安倍晉三在去(2012)年底啟動貨幣寬鬆政策以來，需求已激增了近50%。日本股市方面，高盛(Goldman Sachs) 周四晚 (20130411)調升日本股市 12 個月目標價，將日經指數預估，由之前的 15000 點調升至 16000 點，高盛會上調日本股市主要的原因，關鍵時刻就是4月4日(20130404)，日本新任央行總裁黑田東彥主持第一次央行政策會議，放出了每年總額上看70兆日圓〈約合新台幣21兆元〉的貨幣寬鬆政策，宣示日本央行帶頭炒匯、炒股、炒房，大大激刺股匯市、房市飆漲。

日本不動產近期方面，日幣與去年2012第二季同期相比，已經下跌近二成，海外國際資金大舉流入日本房地產市場，台灣的投資客近期詢問東京商辦更是激增近60%，除了台北的投資客，住在南部心態保守的鄉親，在外地大陸、東南亞等地工作的台商，都有來電洽詢，不外乎被東京房租至少5~6%以上的投報率所吸引。

台灣人快樂當日本房東；我們日本公司介紹客戶買屋經驗，比較像是在旅遊深度導覽，一方面替台灣客戶找適合投資的房子，一方面邊介紹日本當地的景點，所以我們比較像是房仲導遊，真是難為。如日本有些地鐵站是有不同的特點，像新大久保站算是韓國人集中的地鐵站，高田馬場是早稻田大學附近的站，巢鴨是日本老人的原宿、、、、、、、。邊看房子的同時，也同時在享受旅遊中，接受異國文化的不同風情。親自體驗日本東京市民的生活，邊坐地鐵邊看房屋，也跟旅遊團走馬看花的行程，是會有相當大的差異性。

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問：日本東京買房收租，看不到好不安心，不會說日文又怕被騙?

答：台灣的有錢人或是上市公司的老板，在國外有置產的一大堆，台商這幾年拜中國大陸經濟起飛，有的台商在大陸買房買地，這幾十年來光是房地產資產都翻了好幾倍，又比如郭台銘董事長在捷克的羅自泰茲城堡，郭台銘會說捷克語嗎？他們不一定會說當地的語言，但都有一個共通點，就是會找投資的機會(時機)。

常聽說時機不等人，近幾年，很多的台商因大陸工資上漲，開始南進東協十國設廠，就是因為當地的工資便宜，一樣要花錢投資，這些老板會把錢的效益使用到最大，所以說語言不通，真的不是問題，當然您做任何投資前一定要先做功課。

投資東京房地產，你不會講日文可以買，您不會講日文也可以貸款，而且是向台灣的銀行貸款，且全程講中文，台灣有幾個日本分行是設立在日本東京的，像台灣的兆豐銀行跟彰化銀行在東京新宿都有設分行，主管全都是由台灣輪調到東京，由銀行來把關房屋交易過程，您完全不需要擔心。

問：東京房價近期變化？

答：日本現在景氣回溫，日本股市從去年(2012)年底，股價8千多點一直漲到現在，股價已經到了1萬2500點附近，經濟開始好轉，很多去年沒賣掉的物件，今年都賣掉了，屋主的心態開始惜售，現在要找東京23區都心精華物件，投報率要7-8%以上的物件，變得比較因難，不過長線(年線)來看東京的不動產，目前還是處於低檔區，加上今年匯率的走跌(日幣：台幣；1：0.318)，今年還是很好的投資時機，

請您把握東京不動產投資進場的好時機。

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東京房地產客戶相關問答

問：這間東京不動產物件的投報率看起來蠻不錯的，請問承租房是從什麼時候開始租的，租約是到什麼時候呢？

答：租約的部份，我們公司可以與賣方聯繫交涉，請賣方提供東京不動產最新的租約，在日本賣方不一定會主動提供租約，通常賣方要確定這個客戶有誠意，比如買方有寫意願書，才會提供(日本人個性比較古怪龜毛)。

問：挑選的東京房地產物件屋齡較舊，是不是屋齡越老之後修繕金就會開始越收越多？

答：沒錯，通常是這樣，因為之前很多投資者去買全新的東京房地產單層住家來收租，一開始房屋是新的，當然修繕金不高，但當房屋舊了，修繕金就逐年增加就會很可觀了。

買店面與整棟透天厝就是在買地段，持有人就是這個東京不動產的管理者，承租房把管理費與修繕金繳給您，您實收的租金當然會比單層的住家高許多，且因持有的東京不動產物件是整棟的，可以分層收租，比較不用擔心房屋租不出去有空窗期。

問：透過你們公司購屋，購屋後房屋的管理，有物業管理公司可以代為管理嗎？

答：我們公司在日本東京已經營業20多年，本身就有物業管理公司，在日本東京的物業管理公司有很多但參差不齊，大部份都是找中國人當翻譯，在溝通上比較會有問題，而我們公司的助理是台灣背景的華僑，比較能理解台灣客戶的想法為客戶處理核心問題。 

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外國人可以買日本房地產嗎?

日本的法律是允許外國人擁有日本的房地產的，而且可以擁有土地權與建物權，跟中國只能擁有建物權不能擁有土地權是不一樣的。

外國人登記房地產方式

所有權人戶籍必需登記國外(台灣)地址。
辦理登記台灣地址的步驟如下:

1. 在台灣需先到戶政機關申請台灣戶籍謄本與印鑑證明。
2. 台灣戶籍謄本與印鑑證明，各一份正本一份翻譯本到台灣的法院申請認印
3. 台灣戶籍謄本與印鑑證明，各一份正本一份翻譯本至台灣外交部申請認印。
4. 再到日本申請亞東機關認印。

若您時間繁忙也有代辦的翻譯社，代辦時間需約1個星期工作日。

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更多物件請參考

日本健美家  (日本房屋聯賣網)

http://www.kenbiya.com/    (可自行查詢物件，了解行情，您看到其他公司的物件，我們公司皆可帶您看屋)

何時是日本買屋進場的時機?

許多朋友想當東京房東投資日本東京房地產，詢問何時是日本買屋進場的時機，這個問題，國際東京不動產投資顧問有限公司的回答，也只有10年後才會給您答案了，但希望您先能仔細判斷與分析，不過若以10%投報率的房租算起來，在全都出租的前提下，10年後您的房子也已經回本了。

日本房屋的建築成本，一般我們再仔細分析日本的工資與台灣工資，以台北的工資，大樓一坪的建坪價約15萬台幣上下，不含室內裝潢。所以日本的高工資經核算後，一坪東京房產的建坪成本應該會高於20萬，因為台灣是虛坪，東京是實坪。所以日本東京房屋一坪的成本應該不會低於20萬吧。若在算上室內裝潢，一坪約算5萬至10萬台幣，以建築成本的觀念算法，日本東京房屋房價建築成本每坪大約至少是25萬至30萬台幣，再加上要取得東京土地的價值，經計算過後等於新蓋重建都不划算，這還不包含重建時間的成本，買新不如買舊，直接可收租。

日本東京房價，目前東京23區，20至30年的中古屋商業透天，整棟商場包含一樓店面價值，每坪建坪(不含公設)均價約在40萬至80萬元台幣不等，投報率每年約有7%以上， 在日本從1990年經濟泡沫至今，日本房價經歷20餘年的修正，日本東京房價此時正處於40多年歷史的低檔水位，若以安全進場考慮，這時候的時間點(時機)您可以考慮，配合每年穩定的租金收益，至少這項投資，可以說是相對安全穩定。

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台灣買不起房子,買日本房子吧!

想安心在台灣當東京房東，投前要先做功課，先了解日本文化民俗的差異，日本東京地產是不是適合我的投資？日本跟台灣在房屋建坪數上的算法也是有相當大的差異，台灣的坪數是虛坪，日本是實坪。若以20坪台北房子跟10坪的東京房子，其實室內坪數是有可能相同的，台北市建商販售的20坪須扣除公設30%上下，甚至有些建商公設是需要到40%，所以20-6=14，但這14坪可能還不是實際坪數，還要扣掉附屬建物（陽台、雨遮、露台）等。所以扣掉之後也有市內可能只剩下10坪，反觀東京仲介資料上的10坪是不含附屬建物（陽台、露臺、、、、、）跟其他公設的，所以甚至東京的10坪是有可能大於台灣的20坪(可參考第四章的案例說明)。

說到這裡，您是不是有些心動，再算上出租的投報率，北市約1-2.5%，東京不動產約7-10%，所以東京的收益約是北市的4-5倍。換個說法，日本東京房子租一年，在台北要租4-5年，也就是說當東京房東若活60年，台灣房東要活著收房租240年。再仔細算下去，種種不合理，就會覺得買台北市的房子就要深思了。

再告訴您，還有一個日本跟台灣習俗不一樣的地方，日本房客在第一次簽約時，會多付一個禮金，這個禮金有些房東收一個月，有些房東收會2個月禮金，每2年會續約，續約時會再多收一個月的續約金，在日本稱之為”更新料”。不過，也必須告訴告訴各位，日本也因為不景氣，一部分的日本房東並沒有收禮金與更新料了。

經過您仔細按了計算機後，你應該就不會說”買不起台灣房子，就買日本房子吧!”這是一句玩笑話了。

我想當東京房東收租，當我告訴我的朋友跟家人，我想要買日本東京房地產來出租時，大部分的人第一個反應是”你應該會遇到詐騙吧!”其實全世界都有詐騙，日本當然也有詐騙，但是中國更多，可是你卻比較不會懷疑在中國買房子會遇到詐騙，主要的原因是你會講中文，事實上，我們在台灣都是被講相同語言的人所詐騙，所以遇到詐騙並不是語言的問題，而是你謹不謹慎的問題。

日本的犯罪率比較低，治安也比較好，也不會遇到像中國沒有法律的問題，日本人也比較守法，例如:在日本看房子時，很多空室的房子，鑰匙都放在門外附近，可能放在花台下，或者用個號碼鎖，仲介要帶買方看房子時，只要打電話問一下賣方代理仲介，直接詢問號碼鎖號碼，房子鑰匙就可以直接取出，進入屋內看房子，這樣的情況，是在台灣不可能發生的。(如圖)

如果你害怕遇到日本詐騙，我建議您可以找有證照的日本房屋仲介，現在的日本房仲很多都也請講中文的中國人，所以您可以不用擔心。如果您更擔心，您可以找擁有日本仲介執照執業的台灣人，因為台灣人也比較懂得台灣的法律與稅法，問問題也比較問的到核心。

我們人不在日本，想要快樂當日本房東輕鬆收租，除了買屋要慎選日本仲介，重重之要的是要選擇負責任的物業管理公司，幫你管理日本東京不動產。房屋會折舊難免會有需要維護的地方，因日本的民俗習慣與台灣大不相同，在管理上最好要選擇，能與台灣民俗習慣溝通的物業管理公司，幫你溝通與日本房客的問題，房屋有需要修繕能替你貨比三家向廠商殺價省錢。

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高投報率的日本房地產

想要當東京房東，要先了解日本東京租金投報率對你的意義，日本房東超過7%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的，甚至有些高達15%以上，當然不代表就沒有低報酬率的，在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下，日本東京房地產的算法跟台灣有些不同，也有1坪200萬以上的新屋，也有一坪30至40萬的店面一樓，(本公司強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣)，新舊的價格差距很大，不像台灣有些中古屋貴得離譜，多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價，這樣是相當不合理的，具統計台灣目前真正目前透過都市更新而成的案子，大約是  1/200。換句話說，你必須買上200間以上的舊房子，才有可能有一間都市更新。

以日本人的角度而言”日本東京房地產一分錢一分貨”，這樣的說法放在房地產好像有些奇怪，不是說房地產決定的因素是”地段、地段、地段”嗎?是的，地段是占很大的因素，但不是絕對的因素。新舊的因素占很大，太舊的房子銀行已經不貸款，所以房價相對必較低，因為需準備大量的現金，大量的現金是比較不容易換手的。並不是像台灣非常老舊的房子銀行還是照常放款，所以需要的自備款較低，房價就比較容易被炒高。當你用台北市的角度來看日本東京房價就會有一些差距，例如:台北市巷子內的房子容積率低、戶數多、隔壁沒有空地，根本在50年內不可能都市更新的，賣方照樣告訴買方也有都更的機會，這樣是很不負責任的做法。

你買一個東京30坪(每坪約50萬)的非常老舊房子準備金可能需要1000萬現金，跟一個30坪新屋(每坪100萬)只要準備1000萬現金，當然就會有選擇性了。這是以日本買屋的觀點，可是如果是站在出租的角度就不同了，舊的房子房價較低，但相對出租的租金沒有比新屋低很多，所以租金的投報率就高許多。且以東京物價而言，相對於其他日本外縣市比較高的，所以日本人到東京工作大多數都是選擇租屋，不會選擇買屋，所以就算是再高的投報率，對日本人而言也不會持有。就持有率而言，日本人本身持有房地產的比率約是40%，跟台灣約75% 是相對低的。

台灣與中國大陸當局在打房，景氣不佳股市人氣低迷之際，台灣資金尋找新的投資標地，台灣資金外流，日本不動產成為資金尋找安全的避風港，日本經濟與房市歷經泡沫，這十多年來房價起伏不大，東京房價正處於房市歷史低檔區，相對持有成本安全便宜，造成房屋租金投報率遠高於台灣定存，日本不動產租金收益超過7%投報率的物件是相當多的，吸引有錢投資者轉進日本房市，安心快樂當日本房東。

投資日本不動產，快樂當房東，24小時都在賺錢!

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東，其實把自己的生活目標設定，要努力當房東，這沒甚麼不好，甚至可以往這個方向前進，我個人覺得努力到世界當房東為目標，那將會有不同的生活感受。(當房東的形式有很多種，寫軟體收月租費是一種房東，發明專利收專利費有是一種房東，買遊覽車租給別人也是一種房東)。

出租的形式有很多種，但是大部分的產品都會因折舊或隨著時代的變化淘汰或消失，不動產的房東最普遍，門檻也較低，相對土地也較保值，長期而言都市的土地除了商圈的轉移外，價值與價格較不易消失，前題是取得成本要越低越好，且一定必須國際型大都市。

要讓房子成為你的老年年金而不是在消耗你的老年年金，養房子跟養孩子一樣在”養父母前要先學會養自己”，如果你的孩子連自己都養不活怎麼可能會養的你呢。房子也是一樣，要先會計算出房子房租至少要比房貸加利息還要高出2成以上，這樣的投資會比較安全，若每月都從你的資產或收入支出房貸，這樣房子就成為你的負債。要讓房子成為你的資產，基本上，”這個房子一定要先養得起自己”，然後才能成為您的老人年金或養得起您。

養這個”房兒子”不能像”養兒子”一樣，一天到晚向您伸手要錢，繳學費伸手要錢，零用錢要伸手要錢，交女朋友也要伸手要錢、、、、。”房兒子”向您伸手要錢時，只有繳地價稅、水電雜費、房貸、修繕這四類而已。若您的”房兒子”還是宅男宅在家，而無法工作賺錢，勢必是一個負擔。”房兒子”房租薪水收入越高，您就越不用擔心他，這也就是為何所有專家一再強調投資不動產，地段最重要了。越好的地段越容易出租，當然房租薪水收入就越穩定囉。

日本東京當房東也是一種上班族

如果一間房子出租後的金額扣除房貸跟利息後，剩餘的利潤就像是，一個老闆固定每月發薪水給你一樣，這個前提是在房屋出租的出去才算。如果房屋租不出去，相對你就必須發薪水給房子了。所以本公司一直強調投資房地產一定要買在國際性的都市，如日本東京都，這樣才會減少你付薪水給房子的機率，反而是這個房子老闆一直付薪水給你。在這個前提下，投資日本東京不動產，用較高房租來支付銀行貸款(日本東京都房屋租金行情約台北市3倍)，這樣投資的門款比較低也比較輕鬆，以後賣出去的機率也比較高，未來被套牢的風險就相對比較小了。

這時你一定會問一個比較專業的問題”買日本東京房地產可以貸款嗎?跟哪個銀行貸，日本貸款銀行會說中文嗎?”這些問題，在你下定決心要投資之後都不是問題。前提是你要能放下無依據的擔心，如未來日本會不會地震…等。如果您實際評估之後，覺得現在是好時機，可以進場投資東京房地產，請你相信自已的判斷，未來的事情沒有人能預測。在這裡本公司還是強調投資的安全性，投資安全勝過一切，若是喜歡高報酬高風險的投資者，可能就會投資股市或其他金融商品了。

最近日本「準」首相安倍晉三，公開支持日本央行實施量化寬鬆，導致日圓急貶，日本施行寬鬆貨幣政策後，市場將充滿資金，會有一大部份流向房地產，法人認為將有助日本房價上揚。提醒你投資日本不動產要注意匯差，賺了房租卻賠了匯差，就不是安全的投資，本公司提供專業的資金避險。

投資是比較出來的，現在是2012年，如果是告訴你投報率1~2%的台北市房地產，跟台灣定存比較是差不多甚至更少，如果跟台灣股市一天漲跌7%比就相對更低了!

2003年前台北市房屋跟店面的投報率大約都有6%以上，當時的房價大約是現在的1/2~1/3，若是經過隔成套房後的房屋出租就會10%以上，如果是頂樓加蓋有些更高達15%以上，用簡單的數學比較就會知道那時台北的房地產是很適合投資的。當時台灣台北市的房價也遠低於日本東京不動產，如果以當時情況來比，聰明的你一定會選擇台北市而不會選擇日本東京房地產。

但是台北市房屋經過這幾年的飆漲，相對再漲上去的空間有限，風險也相對較高，這句話不代表台北的房地產就不會漲了，只是會覺得幅度應該不會像之前那麼快了。反觀日本東京這幾年有微漲，但是經過金融海嘯後日本房地產來到24年來新低，時間上應該也是相對安全的投資選擇，因為日本房價再跌的機率有，但是空間應該不大，站在投資安全性的角度而言，日本房地產應該是一種不錯的選擇。

投資可以很簡單，舉例而言，大家常常希望以房租的方式來養房子(來繳房貸)，可是很多人卻沒有計算出到底要買投報率多少的不動產，才可以簡單實現這個想法!以下先分別以台灣跟日本不動產為例，來計算出在台灣或日本需要購買多少投報率的不動產，可以用房租來繳房貸。

█  以台灣為例:若1250萬房子，現金頭期款2成250萬，其餘1000萬20年房貸2%利息，20年房貸，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

總價1250萬，頭期款250萬，房貸1000萬、 2%利率、20年房貸，計算後每月需付 50,588元    (房貸本利和的算法，可以利用台灣各大房仲業網站計算)

50588元x12月/1250萬 =4.85%，所以 至少要找投報率4.85%才可以以房租來繳房貸!

█  若以日本為例:若1666萬房子，現金頭期款4成666萬，其餘房貸1000萬15年房貸3%利息，房租投報率要多少，才可以用房租來繳房貸?

1000萬、3%利率、15年房貸，計算後每月需付 69,058元

包租公只不過是365行中的一個行業而已

請大家不要覺得包租公應該是頭腦簡單、好命、田僑仔、沒事幹…等，至少我不是。我個人會覺得包租公不但是365行中的一行，他也是可以讓你人生變成活兩次的一個行業，因為你不需要把生命賣給公司，可以在自由選擇自己要的人生與工作。選擇當台灣的房東或選當英國的房東、或日本的房東都只是一種職業而已。在這個世界裡，全球都有房東存在，並不是只有台灣才有房東，當日本的房東也是一個不錯的選擇。

我們常常在朋友同事聊天時，都會聊起「台灣的生活好苦喔，物價好高喔，薪水都快付不出生活費了，如果我們在台灣的薪水拿到中國或越南消費，不知有多好，而且在那邊我們還可以當大爺哩!」然後其他同事就會說「你快工作吧!你不要在作夢跟幻想了!」現在我告訴你，這樣的夢想是可以實現的，而且可以實際做到。

當你在台灣工作然後在中國消費，這樣的模式跟在日本工作然後在台灣消費是一樣的。那你一定會問「我們怎麼可能在日本工作，你不要說天方夜譚了。」其實可以的，你可以選擇在日本當一個在日本365行中的 一個行業，沒錯就是日本房東，這樣你就可以實現這個想法了。

雖然台灣的物價高，可是相對於日本來說已經是相當低，當我們在看中國的物價時，就好像是日本在看台灣的物價是一模一樣的。台灣一個便當大約50-80元台幣，日本便當約500-1000日幣，(折合台幣約160-300元台幣。)大約是台灣的3倍。當然薪水上跟台灣也是有差到3倍，如果便當錢是3倍，理所當然房租也應該是3倍。但是照這個標準日本房地產房價應該是台灣的3倍囉。事實上房價卻不是3倍，而且日本東京不動產的中古屋行情還比台北市還低。

這樣應該是不太合理吧，不合理的理由有兩種，不是台北市房地產價格太過高就是日本東京房地產價格過於便宜。這個的答案可能現在我沒辦法幫您回答，可是歷史會給答案。這本書如果5年後或10年後來看，如果是正確的就表示我的預測是正確的。

此時正是日本房地產進場時機

近年來，日本房地產已趨於穩定，根據日本大都會圈的中古大樓之平均總價表所顯示，以東京23區中古住宅大樓為例，2005年到2011年之間的總價，這幾年來的漲跌幅平均是2.8％，相對穩定；現今日本房地產價格已位於落底位置相對無下降可能，可說是進場好時機。

日本東京房地產投報率？

投報率也是支撐投資安全的一個重要的因素，對長期投資而言，投報率的元素一定要考慮進去。如果低投報率又不能穩定成長，相對安全性就低了。很多人會把投報率當作第一重要，但我還是要強調安全才是投資的第一重要因素。把安全當作一個投資的習慣，這樣就會避開很多投資上的風險，也不會貿然聽到高投報率，就一股腦的不加思索就任意亂投資了。

如果把眼光放遠與全球化的來臨，你就不會限制自己的投資環境都只有在同一個區域性或只有台灣的房地產了。當然如果以現在這個時間點而言(2012.9.25)，我個人也會覺得英國倫敦的房地產也應該是不錯的選擇，因為英鎊正處於相對低點約46.5上下。

投報率也相對高，國民所得也是相對高的國家，政治也穩定，所以投資安全性而言是一個相當不錯的選擇。本公司並不是覺得日本東京是唯一的選擇，不過一但養成投資的安全習慣後，很多投資的方向就會一一浮現。這樣投資的國際觀也會隨之養成，投資的機會就會隨時都有。

就地理位置而言：台灣到東京飛行航程大約2 個多小時，日本國民所得比台灣高(2011年日本國民所得45920美元；台灣國民所得20101美元)，持有日本不動產可以安全的擁有土地所有權（新加坡、中國無法擁有土地所有權），日本在亞洲一級城市的房價中， 相對比香港、首爾還低，且日本東京市的辦公室每坪租金行情約1萬~1萬3千日元，綜合以上因素大概只有日本東京房地產是唯一首選了。

以本公司建議的方向，您應該會有其他不同的投資想法、投資思考、與投資比較。把台灣台北的房地產跟其他國際性的都市比較之後，就會變成投報率相對低，安全性相對不高，房租相對低，國民所得也相對低。以理性的相較之下，就可以發現台灣不一定是最佳的選擇了!

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，為您的資金規畫最安全的投資收益。

有興趣了解更多日本東京房地產高投報率物件，請來電<國際東京不動產投資顧問公司>  02 – 5576-0690 張經理

投資日本東京房地產一定會賺嗎?

如果有人問我「那現在投資日本東京不動產，一定保證會賺嗎?」我一定會比照股市名嘴或房市名嘴的說法「投資一定有風險，投資不一定保證獲利，請你謹慎小心!」

但是如果以投資的安全性來說，日本「現在」的東京房地產是很適合投資的。以現在來說除了定存外，任何一種投資都可能會賠錢，但是只有房地產是不會投資歸零的。買股票會買到地雷股歸零，買基金會買到雷曼也會歸零，跟朋友投資開公司或開餐廳倒閉歸零，買彩券更慘買沒中獎就歸零。也只有保值地段的房地產，不管你遇到地震、海嘯淹沒、第三次世界大戰(不含核子戰爭)…等，都一定還是有土地價值，在加上如果以穩定的高報酬的房租報酬率算上去，10年以上長期投資是一定會賺的(甚至是穩賺不賠的)。

投資房地產一定要選台灣嗎?

以地球村的觀念來說，買房地產一定要買保值的地段，就全球的概念而言，就應該選擇國際性的大都市，除了大都市外，我個人都覺得不應該亂投資。所以這樣跳離台灣這個思維，你應該會選哪裡呢?答案應該很簡單，如果你要選擇安全要保值又容易出租的地段就會有很多可以選擇了，如果是台灣應該選台北市，如果是中國應該選上海、北京。英國就是倫敦了，其他像紐約、巴黎、首爾、東京、新加坡、香港、曼谷、柏林…等。全世界實在是太多可以選擇了，在這麼多的選擇下台灣的台北市，相較之下就不一定是最佳的房地產投資選擇了。

再加上國民所得的比較之下(表一)，可以選擇的應該剩下不多了。香港、倫敦、紐約、巴黎、東京、新加坡…等，國民所得都比台灣台北市還高，所以在該地工作的民眾應該是可以付的出比較高的房租，這樣比較合理，投資上也會比較安全。當然以大部分的民眾，可能把語言當作第一考慮元素，不同國家不同語言就會存在恐懼與害怕。我建議安全的投資才是第一元素，其他因素都應該排在安全的投資之後，所以在投資的安全考量下，語言不通的問題就不至於那樣恐懼了。

表一：　全球20１１國民所得排名；人均ＧＤＰ (國際匯率)

如果有人問你房子投資買在哪裡，若你回答「我投資在台北縣三峽…」，一般人會客氣的跟您回應「那裏環境不錯喔!」，但是心裡定會想著「自住是OK啦，但一定不會賺，以後不一定賣得掉，也不一定租的掉!」

若是你回答「我買在台北市大安區跟信義區!」一般人可能有點尊敬你並羨慕您的投資眼光，而且一定有賺，房子也租的掉，房子也一定賣得掉!

但是，若你回答「我買在日本東京的新宿站附近」一般人可能會向您立正甚至會向你敬禮!並且以為你是「好野人」!認為你應該有上億的財產才能買得起日本東京房地產!

希望您看完本公司的文章，就會了解其實在投資日本東京不動產並不像想像中那麼困難或想像中的那麼貴。如果你以為日本國民所得(2011年45920美元)是台灣(2011年20101美元)2.5倍多的日本，日本東京房價應該是台灣台北的好幾倍，那就錯了!

台灣富翁前進東京當地主

台灣房市從921地震與SARS至今，走了十年的光景，近期政府打房、油電雙漲政策，恐導致通膨疑慮，已有一部份謹慎的投資者為求收益安全，開始將資金移往國際市場房地產佈局，如日本、美國、北京、上海、香港以及將舉辦奧運的英國等地，其中日本房市的租金報酬率相對高出台灣許多，東京市區5-7%以上的租金報酬率吸引不少想投資收租的台灣富翁進場投資東京房地產。

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，在日本的養房成本高，且裝潢房屋的費用昂貴，加上日本社會封閉，人民排外性強，要投資日本房地產，建議您投資店面或整棟商業大樓，而一般的房屋住宅投資根本就不用考慮，因為持有日本不動產，每年的修繕費會隨著屋齡年限的增加調漲，像我們就有客戶在東京的郊居套房自住，每個月的管理費加上修繕費用1個月就快一萬多元台幣，在2016年時會調漲到約11000元台幣，在這些年當中會有一次整棟大樓公設部份個大規模的修繕，等於還要額外再貼錢，並非如台灣媒體所報導所說那麼簡單好賺。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京經營25年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，為您的資金規畫最安全的投資收益。

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