日本房地產達人

日本買房秘訣：商用透天厝比套房划算
 

想要投資日本房地產，就必須先了解日本人的購屋習慣。

根據日本的大樓管理法，在管理費之外，還會再多收一筆修繕費，也就是說，消費者買這間大樓，不管是住家或店面，大多要多負擔投報率的2~3%，這筆開銷是專門投入修繕的部分，國際日本東京不動產公司楊經理表示，新大樓的話，大多在購屋時就先收取一筆基金，可以撐五年十年，但是屋齡老舊一點的話，大多三年或五年會調整一次，原則上大部分的大樓是愈來愈貴。

這一點跟台灣的社區型大樓，只繳管理費的習慣截然不同，台灣的社區修繕，一般是管委會遇到狀況，再跟住戶平均分攤，但日本購屋有修繕基金的配置，建商在建造時，就會擬定好修繕計畫，因此大樓管委會都會有個數字，當然社區戶數愈多，基地面積愈大，修繕費攤提之後，平均下來每個住戶會相對較低，只要到了計畫表上的時間，就算屋況完好，還是必須按照計畫，進行修繕工作。

根據日本房仲業觀察，在台灣顧客投資日本房市來看，平均20通電話詢問要買套房，可能後來經過溝通，顧客了解日本購屋必須負擔修繕費用後，礙於資金的門檻，只有1到2位會成交透天厝，因為透天厝，比較符合台灣經驗，不只在修繕費習慣方面，由屋主自己決定，實際的土地持分較多，增值空間也較大，另外，由於套房的自備款，都是百分之百現金，無法像銀行貸款，套房要脫手也不賣，而且透天厝若是商業用途，一樓還可收取店面租金，租金將可負擔房貸部分。

以日本不動產市場評估，漲幅第一名的是土地，漲幅第二名就是透天厝，這兩年若有進場，購買日本透天厝，平均的漲幅大約是兩到三倍。

那究竟應該投資日本的新成屋，還是中古屋呢？雖然新屋的修繕費較低，但房價較高，因此投報率不高，大約只有5~6%，但中古屋的話，投報率較高7~8%，但修繕費較也高，但商用店租的日本房客，多半會負責修繕的部分，因此中古屋投資較划算。

投資日本東京不動產的優勢

優勢一  風險低，回報率高
目前日本東京房地產價格與租金價格是不成比例的狀態，現在日本房地產是相對的低點，在此時進場也相對安全。日本東京的治安良好、交通便利、人口密度高，因此租屋需求也極高，依全球的現狀分析，日本東京在目前確實是一個非常有利於不動產投資的城市。東京不動產，不但資產的價值高，6%以上的收租的利潤穩定，末來一定是高收入的投資產品之一。

優勢二 外國人可以擁有土地所有權
日本實行的是土地私有制，所以在日本買房土地是屬於投資購買者的。而在中國大陸及某些亞洲國家實行的是土地國有制。

優勢三 長期持有，降低通貨膨脹風險
投資不動產可以降低通貨膨脹的風險，因為現金其價值會因通貨膨脹而下降，反觀目前日本東京不動產價格在低點，持有土地的價值及穩定的高投報率，在未來景氣回復，出售時的成交價格一定比當初購買時高，這也是投資不動產的人認為，投資 日本房地產且長期持有5-10年，一定穩賺不賠的投資工具。

日本房地產 - 投資套房客戶需知!

1．投資日本東京套房真的是高投報率嗎?
購買東京不動產可能並非如媒體報導皆為高投報率，因為投資東京套房，除了每月需繳費外，另外還需另繳修繕積立金(修繕費)。所以當您看到套房投報率為10%時，當你扣掉這些費用，可能只有剩下5-6%的投報率。另外，日本的集合式住宅中，修繕費(修繕積立金)是逐年增加，以上這些花費在投資前要好好的計算。

2．日本東京套房較不易貸款?
日本東京套房(20-15坪以下)，台灣銀行並不接受貸款，因此為了客戶投資安全起見，本公司不建議客戶購買東京套房。

3．建議購買日本東京透天屋

日本東京房租高、空屋率低，是包租公婆海外投資最愛
2011年 03月06日 參考  記者蔡佩蓉╱台北報導部份內容 

 

1．台北房價居高不下，且政府持續打房，民眾對台灣房市投資信心嚴重不足，地產業者看準趨勢，大力推銷海外不動產。

2．有房仲看準日本東京租金報酬率5~8%，協助投資客到日本東京置產，1年銷售金額達10億元。
3．台灣政府打房力道轉強，海外置產成為台灣投資客新歡。
4．海外投資熱門地的日本東京，已有許多業者跨海服務，引介台灣投資客到東京買房，由4人組成的小型公司，短短1年售出20棟房子、金額達10億元，充分顯示台灣投資客置產實力。
5．想到日本置產，自備款約3~4成，銀行可貸6~7成，貸款年限視屋況10~15年不等，年利率約3%，認為台北高房價、利潤有限的投資客，若想穩定賺租金，東京是不錯選擇。

日本購屋投資快點搶~奢侈稅來了！賣帝寶 投資客稅金多3000萬
 

奢侈稅內容重點如下：

1．包括300萬元以上的私人飛機、汽車等，甚至是50萬元以上的皮草大衣，都要課奢侈稅。
2．針對房地產投資客，要是1年內就脫手，要課房屋交易價的15%當作奢侈稅，這樣算下來，
光是一戶帝寶，奢侈稅就要繳3000萬。
3．投資客)1年內買賣(房屋)，成本就多了15%(奢侈稅)，那1年內買賣，實際價差會不會真
達到15%。就是靠這15%，以帝寶為例，去年買，今年賣，投資客原本只要付土增稅60萬，

買地鐵的山手線附近的房子最好

1．若對日本的地理還不甚明瞭時，第一個最簡單的方法是”買地鐵的山手線附近的房子最好”，山手線是一個環狀的地鐵，一直繞圈圈循環著。其他支線的地鐵大多是以山手線的地鐵站為轉運站，再以傘狀方式分佈出去。日本的上班族文化多半是搭地鐵上班，所以只要是在山手線上徒步5-10分鐘內，都可以算是比較好出租的地點。

2．但是，山手線上還是有區分較地價較高地鐵站或地價較便宜的站。若是以東京23區來細分地價，到底何區的房子比較像是台灣的大安區、信義區呢?哪些區像是台北市的文安區、萬華區呢?這是一個專業的問題，若不是在日本東京都長期居住過一段時間，是無法回答這樣的問題的。這個答案，就必需是在日本住了將近30年的房屋仲介朋友來為各位您解答了。

3．山手線是東京都心部最大的鐵路運輸動脈    環狀的運行路線連結都心部眾多主要地區  與大阪的JR大阪環狀線同為日本都市通勤鐵路的代表。

4．在都市發展上  山手線已成為東京都市中心區與市郊地帶的分界  ，鐵道交通的轉接點地鐵路線大多於山手線環狀區間內緊密交錯，私營鐵路線大多自環狀區間外側  ，向市郊呈放射狀分佈。

日本房地產情報－東京：B級區~目黑、文京、杉並、豐島、台東、世田谷、中野區
  

文京區
是東京都的23個特別區之一，劃分上屬於23區西部，實際位於中央偏北的位置，現任區長是成澤廣修[2]。文京區的面積11.31平方千米，在23區中位列倒數第4，僅佔東京都區部的50分之一[3]。該區以文化教育機關和住宅街區為主，有「文之京」的美名。從明治時期以來，這裡居住過夏目漱石、森鷗外、宮澤賢治等著名的文人、學者和政治家。除此以外出版、印刷業也很繁盛，並設有先進醫療設施和大型醫院。區內著名的設施包括日本最高學府東京大學本部（本鄉校區）、東京巨蛋和講道館等，六義園、後樂園和小石川植物園等古老而寬廣的日本庭園也坐落於文京區內。

經濟
印刷及其關聯行業在文京區的工業中佔有決定性的地位，其銷售營業額超過文京區內所有行業總計的80%。除了該行業外，由於區內有較多醫療設施，又鄰近秋葉原，電子和精密儀器在文京區的工業中也佔有比較大的比重[10]。

杉並區

東京：A級~新宿、涉谷、品川區 簡介

新宿區

是日本東京都內23個特別區之一，也是東京乃至於整個日本最著名的繁華商業區，東京都廳（都政府）位於新宿區內，是整個東京都的行政中樞。

新宿區位在東京市區內中央偏西的地帶，區內的新宿車站是東京市區西側最重要的交通要衝之一，包括JR山手線、JR中央本線、JR總武線與私人鐵路公司京王電鐵、小田急電鐵的總部都位在新宿車站，周圍還有數條地下鐵路線行經。

以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京政府新規劃的行政與商業新都心，東京都的行政中心東京都廳舍就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業總社所使用的摩天大樓，此超高層建築群是東京地區最早形成的類似區域。新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街雲集的商業地區，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店「高島屋時代廣場」（Takashimaya  Times  Square）與知名日本連鎖書店紀伊國屋的總社。

東京：AA級，港區、中央區、千代田區 簡介

港區
是日本東京都內23個特別區之一，是一個聚集著諸多外國大使館、國際氣氛濃厚的地區。

港區位於東京東南方、緊鄰東京灣。境內較著名的市街包括有赤坂、經濟活動活躍的新橋、濱松町等商務街、外國觀光客與酒吧雲集的六本木、高級住宅街的麻布和白金、高級商店街的青山、新興的遊樂觀光區台場、以及自2002年以來逐步開發完成的兩個大型複合都市地帶—六本木新城（六本木ヒルズ）和東京中城（東京ミッドタウン）和汐留SIO-SITE（汐留シオサイト）；日本第一高也是東京最重要地標之一的東京鐵塔亦位於此區內。

鐵道
東部有山手線行走，與都營地下鐵淺草線並行。目黑方向至白金高輪站的線路有都營地下鐵三田線與東京地下鐵南北線。