<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，由於東京外來人口眾多，其中80％是單身和新婚族，租屋市場相當旺盛，且東京自有住宅率僅約45% (台北約80%)，東京租屋需求比高達2.5倍之多，因此租屋需求極高。

除非您挑的房子是租不出去的，如房屋地段很差(這時房子就是負債了)，您就會擔心出租的風險，因為你必須養那個房子，而不是那個房子在養你。所以這時又必須提到另一個重點，要確保房子買來就一定可以租得出去，您可以選擇”正在出租”的狀態(日文:賃貸中)，如果您選擇”賃料中”的房子，在看房子的時候，您就沒辦法進入屋內，親眼檢查屋內的狀況，這個就必須看您是否能接受了。當然也些日本人，不想把房子賣給外國人，這也必須透過日本房仲業者與屋主協商。

賃料中的房子，直接賣給新的買方就稱為(owner chang)。這在日本或台灣都是可以接收的交易行為，但是原房客須與新房東也必須重新簽租約。所以您可以挑剛剛與舊房客剛剛續約(日文:更新)的房子，這樣您也比較不用擔心需要再找新房客了。

2012年日本的國民所得平均所得高達約4萬4千多美元(台灣約達2萬2千美元)，東京房地產租金投報率高出台北數倍之多，且日本東京不動產的租屋服務制度與相關法律成熟，適合做中長期投資，非常利於投資房市，在東京穩定收租當房東。

東京房東收租5~6%以上，想了解日本房東收租細節，東京房地產貸款流程咨詢，挑選適合投資的東京不動產商辦物件，及購屋後的物業管理，日本不動產每年度報稅問題，國際東京不動產投資顧問公司，歡迎您來電咨詢。

日本房地產投資觸底反彈  歐債危機惡火蔓延　

國際東京不動產報導，全球經濟景氣正陷歐債風暴，此時歐盟政府都在忙著處理債務問題，歐債危機惡火蔓延，讓景氣大好時歐洲舉債投資的企業陷入火海難脫身，這場債信危機落幕後，歐洲經濟是否也要像日本，等上幾十年景氣黑暗期，才能重見光明？

日本房地產投資方面，美國高盛公司日前決定通過養老金、基金等渠道募集資金，預計最快於今年夏季成立專門基金，通過旗下的信投公司購買東京中心區的辦公大樓和商業透天等房地產，投資額將高達約新台幣370億元。高盛投資公司自日本經濟泡沫以來，已累計投資日本房地產超過1萬億日元(約合3760億新台幣)。

　　國際海外資金於今年年中，準備擴大對日本房地產的投資，是因為日本不動產行情已呈現觸底跡象。日本經濟在去年出現震後復甦，日本企業業績開始提升，且日本新政府放寬貨幣政策，大量的資金從銀行金庫流向市場，有一大部份資金流向日本房市，從全球範圍來看，國際大城市如紐約、倫敦、北京、上海、香港、新加坡房價皆處於在歷史的高點水位，此時進場風險高收益小。

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，日本房地產在投資收益率方面獲利穩定，東京房地產租屋市場需求量大，日本景氣尚在底部整理，此時進場購買東京不動產透天型商場收租，正是投資的黃金時間，機不可失。

日本東京購屋常見的問題（下）

1、問：日本東京大部分的透天屋屋齡都不小了，以後的維修處理應如何呢？

答：在日本維修費大部份是由租方支付給屋主，由於投資者購買的東京不動產是整棟透天屋，何時修繕由屋主自行決定的。

2、問：如果只是想投資東京房地產賺租金的話,建議買透天屋嗎?東京透天屋投報率會比較高嗎？

答：建議買日本東京透天物件，投報率的高低與地點好壞成正比，東京透天屋的租金真實投報率會比較穩定，像今年年初本公司的客戶買了1棟東京不動產6層的透天屋，有3層需整理再招租，但目前已收的3層租金，可用來支付向銀行借款的6成房貸，扣除每月本金加利息還有剩餘。

投資日本東京不動產，購屋常見問題（上）

1、問：在日本東京不動產超過40年的屋齡就很難賣了嗎？

答：日本房地產物件超過40年以上的，銀行比較不願意借貸。台灣在日本東京設立的銀行根據政府頒布最新的地震法所設定的條件， 40年以上的建物，在建物結構上會讓銀行比較擔心，所以銀行不願意借款，因此買方必需全額現金買賣日本不動產。

本公司<國際東京不動產投資顧問有限公司>的建議，投資日本東京不動產當然是要將利益最大化，假設有自備款1000萬，那麼向銀行貸款1000萬就可以買到2000萬的日本房地產物件，且日本不動產租金收入可以還掉本金與房貸還有剩餘，那為什麼不買2000萬的日本房地產物件？除了可以享受到2000萬的租金效益，而且向銀行貸款，銀行會去審核該物件的產權與建物結構安不安全，對投資者而言，所購買的日本房地產等同獲得相對的保障。

2、問：那如果買30年以上的日本東京房地產，持有幾年就超過40年，是不是就難賣了？

東京房價景氣復甦

日本東京房市從在1985年八大工業國簽署廣場協議後，日幣開始升值，資金熱錢湧入日本，80%流向東京炒房，造成東京房地產年年飆升，不到5年租金投報率只剩1%，東京不動產泡沫形成，1990年東京房地產市場泡沫結束開始下跌，日本經過長達20年的經濟不景氣，東京房價跌了7成以上，近10年東京房價已較持平不跌，因為房價已經跌到不動產建築的成本價。

東京房價，經過2年前的311大地震，我們觀察，它並沒有在往下跌，所以我們可以去判斷說，再往下的機會不大，投資的風險相對小，2013年在投資者不缺資金信心恢復情況下，東京不動產景氣復甦，東京房市朝多頭走向可期。

東京房市變化依我們觀查：全球熱錢擁入，尋找穩定收租物件，目前在東京市中心六區，港區、新宿、澀谷、千代、中央、文京，尚有租金投報率7%以上的物件，明年就不一定了。俗語說：旺鋪傳三代，畢竟東京透天收租住辦商場物件，非常稀有，賣掉一間少一間，許多東京房東是買了不賣的。 

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東京房地產租金投報率高為什麼日本人不買？

張經理表示，主要是日本民眾對不動產投資態度消極，加上受日本政府在2013年之前的貨幣緊縮政策所影響。

但因日本首相安倍晉三上任，打算從明年放寬金融貨幣政策，明年開始將有70兆日元流入股匯、房市，因為有政府當靠山，所以現在較聰明的日本人也開始在看房投資了。

這台灣這幾年的新聞，年年皆是油電物價齊漲、政府課稅風波議題，加上經濟成長遲緩，高房價卻低租金收益，在台灣有資金卻苦無方向的投資者，尋找抗通膨的投資安金避風港，首選高租金投報率穩定的東京房地產。

日本東京商辦透天店面，平均投報率有5%到6%以上，比起台灣租金投報率1%到2%，高出至少3倍之多，近幾年吸引台灣許多投資客把長期資金轉移到日本。

購買日本不動產可以向銀行貸款嗎?

日本房地產是否可以銀行貸款嗎? 這是很多人提出的問題，以下本公司會詳細說明，不但會說明貸款方式，而且告訴所有的投資大眾，在東京的台灣銀行，承辦東京房地產貸款業務的主管都是台灣派遣駐點到日本，可以全程講中文的，甚至台語都可以通，這一點各位完全不用擔心。

日本東京不動產在貸款上有幾個問題，現在台灣在東京設分行的銀行，15坪以下的套房是不貸款的，但是也些銀行若同一地址購買兩間時，兩間加起來的坪數有超過15 坪，銀行就可以允許同時貸款，貸款的成數大約自備款現金3成5至4成5；5、6成5成銀行抵押設定貸款。

建議是至少準備5成以上的現金，因為日本銀行對房屋估價與成交價會有差距，屋齡也是日本銀行設定放款年限的考慮因素。貸款利息跟台灣相較是比較高的，大部分的銀行放款率大約2.5%(2013第一季)，但是以投報率來說，雖然銀行放款利率的成本比較高，可是與房屋租金投報率比較之後，就會覺得放款利率高是滿合理的。

投資東京房地產因為有幣值匯率上的風險，匯率的波動會影響到很大的購屋成本，所以若在高匯率的時候，我們也可用現金抵押跟銀行質借日幣，借款細節流程部份歡您來電咨詢本公司；台灣其他銀行行員，他會認為是沒有這項服務的。

台灣人搶當日本房東激增60%

日本房地產市場，自從日本新首相安倍晉三在去(2012)年底啟動貨幣寬鬆政策以來，需求已激增了近50%。日本股市方面，高盛(Goldman Sachs) 周四晚 (20130411)調升日本股市 12 個月目標價，將日經指數預估，由之前的 15000 點調升至 16000 點，高盛會上調日本股市主要的原因，關鍵時刻就是4月4日(20130404)，日本新任央行總裁黑田東彥主持第一次央行政策會議，放出了每年總額上看70兆日圓〈約合新台幣21兆元〉的貨幣寬鬆政策，宣示日本央行帶頭炒匯、炒股、炒房，大大激刺股匯市、房市飆漲。

日本不動產近期方面，日幣與去年2012第二季同期相比，已經下跌近二成，海外國際資金大舉流入日本房地產市場，台灣的投資客近期詢問東京商辦更是激增近60%，除了台北的投資客，住在南部心態保守的鄉親，在外地大陸、東南亞等地工作的台商，都有來電洽詢，不外乎被東京房租至少5~6%以上的投報率所吸引。

台灣人快樂當日本房東；我們日本公司介紹客戶買屋經驗，比較像是在旅遊深度導覽，一方面替台灣客戶找適合投資的房子，一方面邊介紹日本當地的景點，所以我們比較像是房仲導遊，真是難為。如日本有些地鐵站是有不同的特點，像新大久保站算是韓國人集中的地鐵站，高田馬場是早稻田大學附近的站，巢鴨是日本老人的原宿、、、、、、、。邊看房子的同時，也同時在享受旅遊中，接受異國文化的不同風情。親自體驗日本東京市民的生活，邊坐地鐵邊看房屋，也跟旅遊團走馬看花的行程，是會有相當大的差異性。

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問：日本東京買房收租，看不到好不安心，不會說日文又怕被騙?

答：台灣的有錢人或是上市公司的老板，在國外有置產的一大堆，台商這幾年拜中國大陸經濟起飛，有的台商在大陸買房買地，這幾十年來光是房地產資產都翻了好幾倍，又比如郭台銘董事長在捷克的羅自泰茲城堡，郭台銘會說捷克語嗎？他們不一定會說當地的語言，但都有一個共通點，就是會找投資的機會(時機)。

常聽說時機不等人，近幾年，很多的台商因大陸工資上漲，開始南進東協十國設廠，就是因為當地的工資便宜，一樣要花錢投資，這些老板會把錢的效益使用到最大，所以說語言不通，真的不是問題，當然您做任何投資前一定要先做功課。

投資東京房地產，你不會講日文可以買，您不會講日文也可以貸款，而且是向台灣的銀行貸款，且全程講中文，台灣有幾個日本分行是設立在日本東京的，像台灣的兆豐銀行跟彰化銀行在東京新宿都有設分行，主管全都是由台灣輪調到東京，由銀行來把關房屋交易過程，您完全不需要擔心。

問：東京房價近期變化？

東京房地產客戶相關問答

問：這間東京不動產物件的投報率看起來蠻不錯的，請問承租房是從什麼時候開始租的，租約是到什麼時候呢？

答：租約的部份，我們公司可以與賣方聯繫交涉，請賣方提供東京不動產最新的租約，在日本賣方不一定會主動提供租約，通常賣方要確定這個客戶有誠意，比如買方有寫意願書，才會提供(日本人個性比較古怪龜毛)。

問：挑選的東京房地產物件屋齡較舊，是不是屋齡越老之後修繕金就會開始越收越多？

答：沒錯，通常是這樣，因為之前很多投資者去買全新的東京房地產單層住家來收租，一開始房屋是新的，當然修繕金不高，但當房屋舊了，修繕金就逐年增加就會很可觀了。

外國人可以買日本房地產嗎?

日本的法律是允許外國人擁有日本的房地產的，而且可以擁有土地權與建物權，跟中國只能擁有建物權不能擁有土地權是不一樣的。

外國人登記房地產方式

所有權人戶籍必需登記國外(台灣)地址。
辦理登記台灣地址的步驟如下:

何時是日本買屋進場的時機?

許多朋友想當東京房東投資日本東京房地產，詢問何時是日本買屋進場的時機，這個問題，國際東京不動產投資顧問有限公司的回答，也只有10年後才會給您答案了，但希望您先能仔細判斷與分析，不過若以10%投報率的房租算起來，在全都出租的前提下，10年後您的房子也已經回本了。

日本房屋的建築成本，一般我們再仔細分析日本的工資與台灣工資，以台北的工資，大樓一坪的建坪價約15萬台幣上下，不含室內裝潢。所以日本的高工資經核算後，一坪東京房產的建坪成本應該會高於20萬，因為台灣是虛坪，東京是實坪。所以日本東京房屋一坪的成本應該不會低於20萬吧。若在算上室內裝潢，一坪約算5萬至10萬台幣，以建築成本的觀念算法，日本東京房屋房價建築成本每坪大約至少是25萬至30萬台幣，再加上要取得東京土地的價值，經計算過後等於新蓋重建都不划算，這還不包含重建時間的成本，買新不如買舊，直接可收租。

日本東京房價，目前東京23區，20至30年的中古屋商業透天，整棟商場包含一樓店面價值，每坪建坪(不含公設)均價約在40萬至80萬元台幣不等，投報率每年約有7%以上， 在日本從1990年經濟泡沫至今，日本房價經歷20餘年的修正，日本東京房價此時正處於40多年歷史的低檔水位，若以安全進場考慮，這時候的時間點(時機)您可以考慮，配合每年穩定的租金收益，至少這項投資，可以說是相對安全穩定。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本房地產，要當東京房東還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，為您的資金規畫最安全的投資收益。