高投報率的日本房地產

日本東京房地產投資心得篇(八)  

 

想要當東京房東,要先了解日本東京租金投報率對你的意義,日本房東超過7%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的,甚至有些高達15%以上,當然不代表就沒有低報酬率的,在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下,日本東京房地產的算法跟台灣有些不同,也有1坪200萬以上的新屋,也有一坪30至40萬的店面一樓,(本公司強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣),新舊的價格差距很大,不像台灣有些中古屋貴得離譜,多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價,這樣是相當不合理的,具統計台灣目前真正目前透過都市更新而成的案子,大約是  1/200。換句話說,你必須買上200間以上的舊房子,才有可能有一間都市更新。

 

以日本人的角度而言”日本東京房地產一分錢一分貨”,這樣的說法放在房地產好像有些奇怪,不是說房地產決定的因素是”地段、地段、地段”嗎?是的,地段是占很大的因素,但不是絕對的因素。新舊的因素占很大,太舊的房子銀行已經不貸款,所以房價相對必較低,因為需準備大量的現金,大量的現金是比較不容易換手的。並不是像台灣非常老舊的房子銀行還是照常放款,所以需要的自備款較低,房價就比較容易被炒高。當你用台北市的角度來看日本東京房價就會有一些差距,例如:台北市巷子內的房子容積率低、戶數多、隔壁沒有空地,根本在50年內不可能都市更新的,賣方照樣告訴買方也有都更的機會,這樣是很不負責任的做法。

 

你買一個東京30坪(每坪約50萬)的非常老舊房子準備金可能需要1000萬現金,跟一個30坪新屋(每坪100萬)只要準備1000萬現金,當然就會有選擇性了。這是以日本買屋的觀點,可是如果是站在出租的角度就不同了,舊的房子房價較低,但相對出租的租金沒有比新屋低很多,所以租金的投報率就高許多。且以東京物價而言,相對於其他日本外縣市比較高的,所以日本人到東京工作大多數都是選擇租屋,不會選擇買屋,所以就算是再高的投報率,對日本人而言也不會持有。就持有率而言,日本人本身持有房地產的比率約是40%,跟台灣約75% 是相對低的。

 

台灣與中國大陸當局在打房,景氣不佳股市人氣低迷之際,台灣資金尋找新的投資標地,台灣資金外流,日本不動產成為資金尋找安全的避風港,日本經濟與房市歷經泡沫,這十多年來房價起伏不大,東京房價正處於房市歷史低檔區,相對持有成本安全便宜,造成房屋租金投報率遠高於台灣定存,日本不動產租金收益超過7%投報率的物件是相當多的,吸引有錢投資者轉進日本房市安心快樂當日本房東

 

盲目的跟從投資,絕對會有很大的風險,如果要投資日本房地產,要當東京房東還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>,為您的資金規畫最安全的投資收益。

 

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