目前日期文章:201401 (8)

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日本房價景氣復甦 -投資心得篇(十八)  

東京房價景氣復甦 

日本東京房市從在1985年八大工業國簽署廣場協議後,日幣開始升值,資金熱錢湧入日本,80%流向東京炒房,造成東京房地產年年飆升,不到5年租金投報率只剩1%,東京不動產泡沫形成,1990年東京房地產市場泡沫結束開始下跌,日本經過長達20年的經濟不景氣,東京房價跌了7成以上,近10年東京房價已較持平不跌,因為房價已經跌到不動產建築的成本價。

東京房價,經過2年前的311大地震,我們觀察,它並沒有在往下跌,所以我們可以去判斷說,再往下的機會不大,投資的風險相對小,2013年在投資者不缺資金信心恢復情況下,東京不動產景氣復甦,東京房市朝多頭走向可期。 

東京房市變化依我們觀查:全球熱錢擁入,尋找穩定收租物件,目前在東京市中心六區,港區、新宿、澀谷、千代、中央、文京,尚有租金投報率7%以上的物件,明年就不一定了。俗語說:旺鋪傳三代,畢竟東京透天收租住辦商場物件,非常稀有,賣掉一間少一間,許多東京房東是買了不賣的。  

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日本房價﹣日本東京房地產投資心得篇(十七)  

東京房地產租金投報率高為什麼日本人不買?

張經理表示,主要是日本民眾對不動產投資態度消極,加上受日本政府在2013年之前的貨幣緊縮政策所影響。

但因日本首相安倍晉三上任,打算從明年放寬金融貨幣政策,明年開始將有70兆日元流入股匯、房市,因為有政府當靠山,所以現在較聰明的日本人也開始在看房投資了。

這台灣這幾年的新聞,年年皆是油電物價齊漲、政府課稅風波議題,加上經濟成長遲緩,高房價卻低租金收益,在台灣有資金卻苦無方向的投資者,尋找抗通膨的投資安金避風港,首選高租金投報率穩定的東京房地產。

日本東京商辦透天店面,平均投報率有5%到6%以上,比起台灣租金投報率1%到2%,高出至少3倍之多,近幾年吸引台灣許多投資客把長期資金轉移到日本。

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購買日本不動產可以向銀行貸款嗎? 投資心得篇(十六)  

購買日本不動產可以向銀行貸款嗎?

日本房地產是否可以銀行貸款嗎? 這是很多人提出的問題,以下本公司會詳細說明,不但會說明貸款方式,而且告訴所有的投資大眾,在東京的台灣銀行,承辦東京房地產貸款業務的主管都是台灣派遣駐點到日本,可以全程講中文的,甚至台語都可以通,這一點各位完全不用擔心。

日本東京不動產在貸款上有幾個問題,現在台灣在東京設分行的銀行,15坪以下的套房是不貸款的,但是也些銀行若同一地址購買兩間時,兩間加起來的坪數有超過15 坪,銀行就可以允許同時貸款,貸款的成數大約自備款現金3成5至4成5;5、6成5成銀行抵押設定貸款。

建議是至少準備5成以上的現金,因為日本銀行對房屋估價與成交價會有差距,屋齡也是日本銀行設定放款年限的考慮因素。貸款利息跟台灣相較是比較高的,大部分的銀行放款率大約2.5%(2013第一季),但是以投報率來說,雖然銀行放款利率的成本比較高,可是與房屋租金投報率比較之後,就會覺得放款利率高是滿合理的。

投資東京房地產因為有幣值匯率上的風險,匯率的波動會影響到很大的購屋成本,所以若在高匯率的時候,我們也可用現金抵押跟銀行質借日幣,借款細節流程部份歡您來電咨詢本公司;台灣其他銀行行員,他會認為是沒有這項服務的。 

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台灣人搶當日本房東激增60% ﹣投資心得篇(十五)  

台灣人搶當日本房東激增60%

日本房地產市場,自從日本新首相安倍晉三在去(2012)年底啟動貨幣寬鬆政策以來,需求已激增了近50%。日本股市方面,高盛(Goldman Sachs) 周四晚 (20130411)調升日本股市 12 個月目標價,將日經指數預估,由之前的 15000 點調升至 16000 點,高盛會上調日本股市主要的原因,關鍵時刻就是4月4日(20130404),日本新任央行總裁黑田東彥主持第一次央行政策會議,放出了每年總額上看70兆日圓〈約合新台幣21兆元〉的貨幣寬鬆政策,宣示日本央行帶頭炒匯、炒股、炒房,大大激刺股匯市、房市飆漲。

日本不動產近期方面,日幣與去年2012第二季同期相比,已經下跌近二成,海外國際資金大舉流入日本房地產市場,台灣的投資客近期詢問東京商辦更是激增近60%,除了台北的投資客,住在南部心態保守的鄉親,在外地大陸、東南亞等地工作的台商,都有來電洽詢,不外乎被東京房租至少5~6%以上的投報率所吸引。

台灣人快樂當日本房東;我們日本公司介紹客戶買屋經驗,比較像是在旅遊深度導覽,一方面替台灣客戶找適合投資的房子,一方面邊介紹日本當地的景點,所以我們比較像是房仲導遊,真是難為。如日本有些地鐵站是有不同的特點,像新大久保站算是韓國人集中的地鐵站,高田馬場是早稻田大學附近的站,巢鴨是日本老人的原宿、、、、、、、。邊看房子的同時,也同時在享受旅遊中,接受異國文化的不同風情。親自體驗日本東京市民的生活,邊坐地鐵邊看房屋,也跟旅遊團走馬看花的行程,是會有相當大的差異性。

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日本東京房地產投資心得篇(十四)  

問:日本東京買房收租,看不到好不安心,不會說日文又怕被騙?

答:台灣的有錢人或是上市公司的老板,在國外有置產的一大堆,台商這幾年拜中國大陸經濟起飛,有的台商在大陸買房買地,這幾十年來光是房地產資產都翻了好幾倍,又比如郭台銘董事長在捷克的羅自泰茲城堡,郭台銘會說捷克語嗎?他們不一定會說當地的語言,但都有一個共通點,就是會找投資的機會(時機)。

常聽說時機不等人,近幾年,很多的台商因大陸工資上漲,開始南進東協十國設廠,就是因為當地的工資便宜,一樣要花錢投資,這些老板會把錢的效益使用到最大,所以說語言不通,真的不是問題,當然您做任何投資前一定要先做功課。

投資東京房地產,你不會講日文可以買,您不會講日文也可以貸款,而且是向台灣的銀行貸款,且全程講中文,台灣有幾個日本分行是設立在日本東京的,像台灣的兆豐銀行跟彰化銀行在東京新宿都有設分行,主管全都是由台灣輪調到東京,由銀行來把關房屋交易過程,您完全不需要擔心。

問:東京房價近期變化?

答:日本現在景氣回溫,日本股市從去年(2012)年底,股價8千多點一直漲到現在,股價已經到了1萬2500點附近,經濟開始好轉,很多去年沒賣掉的物件,今年都賣掉了,屋主的心態開始惜售,現在要找東京23區都心精華物件,投報率要7-8%以上的物件,變得比較因難,不過長線(年線)來看東京的不動產,目前還是處於低檔區,加上今年匯率的走跌(日幣:台幣;1:0.318),今年還是很好的投資時機,

請您把握東京不動產投資進場的好時機。

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日本東京房地產投資心得篇(十三)  

東京房地產客戶相關問答

問:這間東京不動產物件的投報率看起來蠻不錯的,請問承租房是從什麼時候開始租的,租約是到什麼時候呢?

答:租約的部份,我們公司可以與賣方聯繫交涉,請賣方提供東京不動產最新的租約,在日本賣方不一定會主動提供租約,通常賣方要確定這個客戶有誠意,比如買方有寫意願書,才會提供(日本人個性比較古怪龜毛)。

問:挑選的東京房地產物件屋齡較舊,是不是屋齡越老之後修繕金就會開始越收越多?

答:沒錯,通常是這樣,因為之前很多投資者去買全新的東京房地產單層住家來收租,一開始房屋是新的,當然修繕金不高,但當房屋舊了,修繕金就逐年增加就會很可觀了。

買店面與整棟透天厝就是在買地段,持有人就是這個東京不動產的管理者,承租房把管理費與修繕金繳給您,您實收的租金當然會比單層的住家高許多,且因持有的東京不動產物件是整棟的,可以分層收租,比較不用擔心房屋租不出去有空窗期。

問:透過你們公司購屋,購屋後房屋的管理,有物業管理公司可以代為管理嗎?

答:我們公司在日本東京已經營業20多年,本身就有物業管理公司,在日本東京的物業管理公司有很多但參差不齊,大部份都是找中國人當翻譯,在溝通上比較會有問題,而我們公司的助理是台灣背景的華僑,比較能理解台灣客戶的想法為客戶處理核心問題。 

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日本東京房地產投資心得篇(十二)  

外國人可以買日本房地產嗎?

日本的法律是允許外國人擁有日本的房地產的,而且可以擁有土地權與建物權,跟中國只能擁有建物權不能擁有土地權是不一樣的。

外國人登記房地產方式

所有權人戶籍必需登記國外(台灣)地址。
辦理登記台灣地址的步驟如下:

  1. 在台灣需先到戶政機關申請台灣戶籍謄本與印鑑證明。
  2. 台灣戶籍謄本與印鑑證明,各一份正本一份翻譯本到台灣的法院申請認印
  3. 台灣戶籍謄本與印鑑證明,各一份正本一份翻譯本至台灣外交部申請認印。
  4. 再到日本申請亞東機關認印。

若您時間繁忙也有代辦的翻譯社,代辦時間需約1個星期工作日。

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更多物件請參考

日本健美家  (日本房屋聯賣網)

http://www.kenbiya.com/    (可自行查詢物件,了解行情,您看到其他公司的物件,我們公司皆可帶您看屋)

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日本東京房地產投資心得篇(十一)  

何時是日本買屋進場的時機?

許多朋友想當東京房東投資日本東京房地產,詢問何時是日本買屋進場的時機,這個問題,國際東京不動產投資顧問有限公司的回答,也只有10年後才會給您答案了,但希望您先能仔細判斷與分析,不過若以10%投報率的房租算起來,在全都出租的前提下,10年後您的房子也已經回本了。

日本房屋的建築成本,一般我們再仔細分析日本的工資與台灣工資,以台北的工資,大樓一坪的建坪價約15萬台幣上下,不含室內裝潢。所以日本的高工資經核算後,一坪東京房產的建坪成本應該會高於20萬,因為台灣是虛坪,東京是實坪。所以日本東京房屋一坪的成本應該不會低於20萬吧。若在算上室內裝潢,一坪約算5萬至10萬台幣,以建築成本的觀念算法,日本東京房屋房價建築成本每坪大約至少是25萬至30萬台幣,再加上要取得東京土地的價值,經計算過後等於新蓋重建都不划算,這還不包含重建時間的成本,買新不如買舊,直接可收租。

日本東京房價,目前東京23區,20至30年的中古屋商業透天,整棟商場包含一樓店面價值,每坪建坪(不含公設)均價約在40萬至80萬元台幣不等,投報率每年約有7%以上, 在日本從1990年經濟泡沫至今,日本房價經歷20餘年的修正,日本東京房價此時正處於40多年歷史的低檔水位,若以安全進場考慮,這時候的時間點(時機)您可以考慮,配合每年穩定的租金收益,至少這項投資,可以說是相對安全穩定。

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