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日本東京房地產投資心得篇(十)  

台灣買不起房子,買日本房子吧!

 

想安心在台灣當東京房東,投前要先做功課,先了解日本文化民俗的差異,日本東京地產是不是適合我的投資?日本跟台灣在房屋建坪數上的算法也是有相當大的差異,台灣的坪數是虛坪,日本是實坪。若以20坪台北房子跟10坪的東京房子,其實室內坪數是有可能相同的,台北市建商販售的20坪須扣除公設30%上下,甚至有些建商公設是需要到40%,所以20-6=14,但這14坪可能還不是實際坪數,還要扣掉附屬建物(陽台、雨遮、露台)等。所以扣掉之後也有市內可能只剩下10坪,反觀東京仲介資料上的10坪是不含附屬建物(陽台、露臺、、、、、)跟其他公設的,所以甚至東京的10坪是有可能大於台灣的20坪(可參考第四章的案例說明)。

 

說到這裡,您是不是有些心動,再算上出租的投報率,北市約1-2.5%,東京不動產約7-10%,所以東京的收益約是北市的4-5倍。換個說法,日本東京房子租一年,在台北要租4-5年,也就是說當東京房東若活60年,台灣房東要活著收房租240年。再仔細算下去,種種不合理,就會覺得買台北市的房子就要深思了。

 

再告訴您,還有一個日本跟台灣習俗不一樣的地方,日本房客在第一次簽約時,會多付一個禮金,這個禮金有些房東收一個月,有些房東收會2個月禮金,每2年會續約,續約時會再多收一個月的續約金,在日本稱之為”更新料”。不過,也必須告訴告訴各位,日本也因為不景氣,一部分的日本房東並沒有收禮金與更新料了。

 

經過您仔細按了計算機後,你應該就不會說”買不起台灣房子,就買日本房子吧!”這是一句玩笑話了。

 

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日本東京房地產投資心得篇(九)  

我想當東京房東收租,當我告訴我的朋友跟家人,我想要買日本東京房地產來出租時,大部分的人第一個反應是”你應該會遇到詐騙吧!”其實全世界都有詐騙,日本當然也有詐騙,但是中國更多,可是你卻比較不會懷疑在中國買房子會遇到詐騙,主要的原因是你會講中文,事實上,我們在台灣都是被講相同語言的人所詐騙,所以遇到詐騙並不是語言的問題,而是你謹不謹慎的問題。

日本的犯罪率比較低,治安也比較好,也不會遇到像中國沒有法律的問題,日本人也比較守法,例如:在日本看房子時,很多空室的房子,鑰匙都放在門外附近,可能放在花台下,或者用個號碼鎖,仲介要帶買方看房子時,只要打電話問一下賣方代理仲介,直接詢問號碼鎖號碼,房子鑰匙就可以直接取出,進入屋內看房子,這樣的情況,是在台灣不可能發生的。(如圖)

日本東京房地產投資心得篇(九)  

如果你害怕遇到日本詐騙,我建議您可以找有證照的日本房屋仲介,現在的日本房仲很多都也請講中文的中國人,所以您可以不用擔心。如果您更擔心,您可以找擁有日本仲介執照執業的台灣人,因為台灣人也比較懂得台灣的法律與稅法,問問題也比較問的到核心。

我們人不在日本,想要快樂當日本房東輕鬆收租,除了買屋要慎選日本仲介,重重之要的是要選擇負責任的物業管理公司,幫你管理日本東京不動產。房屋會折舊難免會有需要維護的地方,因日本的民俗習慣與台灣大不相同,在管理上最好要選擇,能與台灣民俗習慣溝通的物業管理公司,幫你溝通與日本房客的問題,房屋有需要修繕能替你貨比三家向廠商殺價省錢。

盲目的跟從投資,絕對會有很大的風險,如果要投資日本房地產要當東京房東還是要選擇在日本東京良心信用經營20年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>,為您的資金規畫最安全的投資收益。

有興趣了解更多東京房東高投報率物件請來電<國際東京不動產投資顧問公司>   02 – 5576-0690 張經理

 圖片來源:http://www.flickr.com/photos/uggboy/5181846719/


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高投報率的日本房地產

日本東京房地產投資心得篇(八)  

 

想要當東京房東,要先了解日本東京租金投報率對你的意義,日本房東超過7%投報率的租金收入(日文:利回)是相當多的,甚至有些高達15%以上,當然不代表就沒有低報酬率的,在日本港區或有些新建築的房子投報率也可能只有2%上下,日本東京房地產的算法跟台灣有些不同,也有1坪200萬以上的新屋,也有一坪30至40萬的店面一樓,(本公司強調是日本東京市不是東京以外的群馬縣或是千葉縣),新舊的價格差距很大,不像台灣有些中古屋貴得離譜,多數以都市更新的話題跟容積率的話題來哄抬房價,這樣是相當不合理的,具統計台灣目前真正目前透過都市更新而成的案子,大約是  1/200。換句話說,你必須買上200間以上的舊房子,才有可能有一間都市更新。

 

以日本人的角度而言”日本東京房地產一分錢一分貨”,這樣的說法放在房地產好像有些奇怪,不是說房地產決定的因素是”地段、地段、地段”嗎?是的,地段是占很大的因素,但不是絕對的因素。新舊的因素占很大,太舊的房子銀行已經不貸款,所以房價相對必較低,因為需準備大量的現金,大量的現金是比較不容易換手的。並不是像台灣非常老舊的房子銀行還是照常放款,所以需要的自備款較低,房價就比較容易被炒高。當你用台北市的角度來看日本東京房價就會有一些差距,例如:台北市巷子內的房子容積率低、戶數多、隔壁沒有空地,根本在50年內不可能都市更新的,賣方照樣告訴買方也有都更的機會,這樣是很不負責任的做法。

 

你買一個東京30坪(每坪約50萬)的非常老舊房子準備金可能需要1000萬現金,跟一個30坪新屋(每坪100萬)只要準備1000萬現金,當然就會有選擇性了。這是以日本買屋的觀點,可是如果是站在出租的角度就不同了,舊的房子房價較低,但相對出租的租金沒有比新屋低很多,所以租金的投報率就高許多。且以東京物價而言,相對於其他日本外縣市比較高的,所以日本人到東京工作大多數都是選擇租屋,不會選擇買屋,所以就算是再高的投報率,對日本人而言也不會持有。就持有率而言,日本人本身持有房地產的比率約是40%,跟台灣約75% 是相對低的。

 

台灣與中國大陸當局在打房,景氣不佳股市人氣低迷之際,台灣資金尋找新的投資標地,台灣資金外流,日本不動產成為資金尋找安全的避風港,日本經濟與房市歷經泡沫,這十多年來房價起伏不大,東京房價正處於房市歷史低檔區,相對持有成本安全便宜,造成房屋租金投報率遠高於台灣定存,日本不動產租金收益超過7%投報率的物件是相當多的,吸引有錢投資者轉進日本房市安心快樂當日本房東

 

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