目前日期文章:201310 (4)

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投資日本不動產,快樂當房東,24小時都在賺錢!

日本東京房地產投資心得篇(七)  

 

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東,其實把自己的生活目標設定,要努力當房東,這沒甚麼不好,甚至可以往這個方向前進,我個人覺得努力到世界當房東為目標,那將會有不同的生活感受。(當房東的形式有很多種,寫軟體收月租費是一種房東,發明專利收專利費有是一種房東,買遊覽車租給別人也是一種房東)。

 

出租的形式有很多種,但是大部分的產品都會因折舊或隨著時代的變化淘汰或消失,不動產的房東最普遍,門檻也較低,相對土地也較保值,長期而言都市的土地除了商圈的轉移外,價值與價格較不易消失,前題是取得成本要越低越好,且一定必須國際型大都市。

 

要讓房子成為你的老年年金而不是在消耗你的老年年金,養房子跟養孩子一樣在”養父母前要先學會養自己”,如果你的孩子連自己都養不活怎麼可能會養的你呢。房子也是一樣,要先會計算出房子房租至少要比房貸加利息還要高出2成以上,這樣的投資會比較安全,若每月都從你的資產或收入支出房貸,這樣房子就成為你的負債。要讓房子成為你的資產,基本上,”這個房子一定要先養得起自己”,然後才能成為您的老人年金或養得起您。

 

養這個”房兒子”不能像”養兒子”一樣,一天到晚向您伸手要錢,繳學費伸手要錢,零用錢要伸手要錢,交女朋友也要伸手要錢、、、、。”房兒子”向您伸手要錢時,只有繳地價稅、水電雜費、房貸、修繕這四類而已。若您的”房兒子”還是宅男宅在家,而無法工作賺錢,勢必是一個負擔。”房兒子”房租薪水收入越高,您就越不用擔心他,這也就是為何所有專家一再強調投資不動產,地段最重要了。越好的地段越容易出租,當然房租薪水收入就越穩定囉。

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日本東京當房東也是一種上班族

日本東京房地產投資心得篇(六)  

 

 

如果一間房子出租後的金額扣除房貸跟利息後,剩餘的利潤就像是,一個老闆固定每月發薪水給你一樣,這個前提是在房屋出租的出去才算。如果房屋租不出去,相對你就必須發薪水給房子了。所以本公司一直強調投資房地產一定要買在國際性的都市,如日本東京都,這樣才會減少你付薪水給房子的機率,反而是這個房子老闆一直付薪水給你。在這個前提下,投資日本東京不動產,用較高房租來支付銀行貸款(日本東京都房屋租金行情約台北市3倍),這樣投資的門款比較低也比較輕鬆,以後賣出去的機率也比較高,未來被套牢的風險就相對比較小了。

 

這時你一定會問一個比較專業的問題”買日本東京房地產可以貸款嗎?跟哪個銀行貸,日本貸款銀行會說中文嗎?”這些問題,在你下定決心要投資之後都不是問題。前提是你要能放下無依據的擔心,如未來日本會不會地震…等。如果您實際評估之後,覺得現在是好時機,可以進場投資東京房地產,請你相信自已的判斷,未來的事情沒有人能預測。在這裡本公司還是強調投資的安全性,投資安全勝過一切,若是喜歡高報酬高風險的投資者,可能就會投資股市或其他金融商品了。

 

最近日本「準」首相安倍晉三,公開支持日本央行實施量化寬鬆,導致日圓急貶,日本施行寬鬆貨幣政策後,市場將充滿資金,會有一大部份流向房地產,法人認為將有助日本房價上揚。提醒你投資日本不動產要注意匯差,賺了房租卻賠了匯差,就不是安全的投資,本公司提供專業的資金避險。

 

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投資是比較出來的,現在是2012年,如果是告訴你投報率1~2%的台北市房地產,跟台灣定存比較是差不多甚至更少,如果跟台灣股市一天漲跌7%比就相對更低了!

2003年前台北市房屋跟店面的投報率大約都有6%以上,當時的房價大約是現在的1/2~1/3,若是經過隔成套房後的房屋出租就會10%以上,如果是頂樓加蓋有些更高達15%以上,用簡單的數學比較就會知道那時台北的房地產是很適合投資的。當時台灣台北市的房價也遠低於日本東京不動產,如果以當時情況來比,聰明的你一定會選擇台北市而不會選擇日本東京房地產

但是台北市房屋經過這幾年的飆漲,相對再漲上去的空間有限,風險也相對較高,這句話不代表台北的房地產就不會漲了,只是會覺得幅度應該不會像之前那麼快了。反觀日本東京這幾年有微漲,但是經過金融海嘯後日本房地產來到24年來新低,時間上應該也是相對安全的投資選擇,因為日本房價再跌的機率有,但是空間應該不大,站在投資安全性的角度而言,日本房地產應該是一種不錯的選擇。

投資可以很簡單,舉例而言,大家常常希望以房租的方式來養房子(來繳房貸),可是很多人卻沒有計算出到底要買投報率多少的不動產,才可以簡單實現這個想法!以下先分別以台灣跟日本不動產為例,來計算出在台灣或日本需要購買多少投報率的不動產,可以用房租來繳房貸。

█  以台灣為例:若1250萬房子,現金頭期款2成250萬,其餘1000萬20年房貸2%利息,20年房貸,房租投報率要多少,才可以用房租來繳房貸?

總價1250萬,頭期款250萬,房貸1000萬、 2%利率、20年房貸,計算後每月需付 50,588元    (房貸本利和的算法,可以利用台灣各大房仲業網站計算)

日本東京房地產投資心得篇(五)  

50588元x12月/1250萬 =4.85%,所以 至少要找投報率4.85%才可以以房租來繳房貸!

█  若以日本為例:若1666萬房子,現金頭期款4成666萬,其餘房貸1000萬15年房貸3%利息,房租投報率要多少,才可以用房租來繳房貸?

1000萬、3%利率、15年房貸,計算後每月需付 69,058元

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日本東京房地產投資心得篇(四)  

  

包租公只不過是365行中的一個行業而已

請大家不要覺得包租公應該是頭腦簡單、好命、田僑仔、沒事幹…等,至少我不是。我個人會覺得包租公不但是365行中的一行,他也是可以讓你人生變成活兩次的一個行業,因為你不需要把生命賣給公司,可以在自由選擇自己要的人生與工作。選擇當台灣的房東或選當英國的房東、或日本的房東都只是一種職業而已。在這個世界裡,全球都有房東存在,並不是只有台灣才有房東,當日本的房東也是一個不錯的選擇。

我們常常在朋友同事聊天時,都會聊起「台灣的生活好苦喔,物價好高喔,薪水都快付不出生活費了,如果我們在台灣的薪水拿到中國或越南消費,不知有多好,而且在那邊我們還可以當大爺哩!」然後其他同事就會說「你快工作吧!你不要在作夢跟幻想了!」現在我告訴你,這樣的夢想是可以實現的,而且可以實際做到。

當你在台灣工作然後在中國消費,這樣的模式跟在日本工作然後在台灣消費是一樣的。那你一定會問「我們怎麼可能在日本工作,你不要說天方夜譚了。」其實可以的,你可以選擇在日本當一個在日本365行中的 一個行業,沒錯就是日本房東,這樣你就可以實現這個想法了。

雖然台灣的物價高,可是相對於日本來說已經是相當低,當我們在看中國的物價時,就好像是日本在看台灣的物價是一模一樣的。台灣一個便當大約50-80元台幣,日本便當約500-1000日幣,(折合台幣約160-300元台幣。)大約是台灣的3倍。當然薪水上跟台灣也是有差到3倍,如果便當錢是3倍,理所當然房租也應該是3倍。但是照這個標準日本房地產房價應該是台灣的3倍囉。事實上房價卻不是3倍,而且日本東京不動產的中古屋行情還比台北市還低。

這樣應該是不太合理吧,不合理的理由有兩種,不是台北市房地產價格太過高就是日本東京房地產價格過於便宜。這個的答案可能現在我沒辦法幫您回答,可是歷史會給答案。這本書如果5年後或10年後來看,如果是正確的就表示我的預測是正確的。

此時正是日本房地產進場時機

近年來,日本房地產已趨於穩定,根據日本大都會圈的中古大樓之平均總價表所顯示,以東京23區中古住宅大樓為例,2005年到2011年之間的總價,這幾年來的漲跌幅平均是2.8%,相對穩定;現今日本房地產價格已位於落底位置相對無下降可能,可說是進場好時機。

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