日本房地產達人

投資日本東京房地產一定會賺嗎?

如果有人問我「那現在投資日本東京不動產，一定保證會賺嗎?」我一定會比照股市名嘴或房市名嘴的說法「投資一定有風險，投資不一定保證獲利，請你謹慎小心!」

但是如果以投資的安全性來說，日本「現在」的東京房地產是很適合投資的。以現在來說除了定存外，任何一種投資都可能會賠錢，但是只有房地產是不會投資歸零的。買股票會買到地雷股歸零，買基金會買到雷曼也會歸零，跟朋友投資開公司或開餐廳倒閉歸零，買彩券更慘買沒中獎就歸零。也只有保值地段的房地產，不管你遇到地震、海嘯淹沒、第三次世界大戰(不含核子戰爭)…等，都一定還是有土地價值，在加上如果以穩定的高報酬的房租報酬率算上去，10年以上長期投資是一定會賺的(甚至是穩賺不賠的)。

投資房地產一定要選台灣嗎?

以地球村的觀念來說，買房地產一定要買保值的地段，就全球的概念而言，就應該選擇國際性的大都市，除了大都市外，我個人都覺得不應該亂投資。所以這樣跳離台灣這個思維，你應該會選哪裡呢?答案應該很簡單，如果你要選擇安全要保值又容易出租的地段就會有很多可以選擇了，如果是台灣應該選台北市，如果是中國應該選上海、北京。英國就是倫敦了，其他像紐約、巴黎、首爾、東京、新加坡、香港、曼谷、柏林…等。全世界實在是太多可以選擇了，在這麼多的選擇下台灣的台北市，相較之下就不一定是最佳的房地產投資選擇了。

再加上國民所得的比較之下(表一)，可以選擇的應該剩下不多了。香港、倫敦、紐約、巴黎、東京、新加坡…等，國民所得都比台灣台北市還高，所以在該地工作的民眾應該是可以付的出比較高的房租，這樣比較合理，投資上也會比較安全。當然以大部分的民眾，可能把語言當作第一考慮元素，不同國家不同語言就會存在恐懼與害怕。我建議安全的投資才是第一元素，其他因素都應該排在安全的投資之後，所以在投資的安全考量下，語言不通的問題就不至於那樣恐懼了。

表一：　全球20１１國民所得排名；人均ＧＤＰ (國際匯率)

如果有人問你房子投資買在哪裡，若你回答「我投資在台北縣三峽…」，一般人會客氣的跟您回應「那裏環境不錯喔!」，但是心裡定會想著「自住是OK啦，但一定不會賺，以後不一定賣得掉，也不一定租的掉!」

若是你回答「我買在台北市大安區跟信義區!」一般人可能有點尊敬你並羨慕您的投資眼光，而且一定有賺，房子也租的掉，房子也一定賣得掉!

但是，若你回答「我買在日本東京的新宿站附近」一般人可能會向您立正甚至會向你敬禮!並且以為你是「好野人」!認為你應該有上億的財產才能買得起日本東京房地產!

希望您看完本公司的文章，就會了解其實在投資日本東京不動產並不像想像中那麼困難或想像中的那麼貴。如果你以為日本國民所得(2011年45920美元)是台灣(2011年20101美元)2.5倍多的日本，日本東京房價應該是台灣台北的好幾倍，那就錯了!

台灣富翁前進東京當地主

台灣房市從921地震與SARS至今，走了十年的光景，近期政府打房、油電雙漲政策，恐導致通膨疑慮，已有一部份謹慎的投資者為求收益安全，開始將資金移往國際市場房地產佈局，如日本、美國、北京、上海、香港以及將舉辦奧運的英國等地，其中日本房市的租金報酬率相對高出台灣許多，東京市區5-7%以上的租金報酬率吸引不少想投資收租的台灣富翁進場投資東京房地產。

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，在日本的養房成本高，且裝潢房屋的費用昂貴，加上日本社會封閉，人民排外性強，要投資日本房地產，建議您投資店面或整棟商業大樓，而一般的房屋住宅投資根本就不用考慮，因為持有日本不動產，每年的修繕費會隨著屋齡年限的增加調漲，像我們就有客戶在東京的郊居套房自住，每個月的管理費加上修繕費用1個月就快一萬多元台幣，在2016年時會調漲到約11000元台幣，在這些年當中會有一次整棟大樓公設部份個大規模的修繕，等於還要額外再貼錢，並非如台灣媒體所報導所說那麼簡單好賺。

盲目的跟從投資，絕對會有很大的風險，如果要投資日本東京不動產還是要選擇在日本東京經營25年以上的<國際東京不動產投資顧問有限公司>，為您的資金規畫最安全的投資收益。

有興趣了解更多日本東京房地產高投報率物件，請來電<國際東京不動產投資顧問公司>  02 – 5576-0690 張經理

 日本房地產投資觸底反彈  歐債危機惡火蔓延　

國際東京不動產報導，全球經濟景氣正陷歐債風暴，此時歐盟政府都在忙著處理債務問題，歐債危機惡火蔓延，讓景氣大好時歐洲舉債投資的企業陷入火海難脫身，這場債信危機落幕後，歐洲經濟是否也要像日本，等上幾十年景氣黑暗期，才能重見光明？

日本房地產投資方面，美國高盛公司日前決定通過養老金、基金等渠道募集資金，預計最快於今年夏季成立專門基金，通過旗下的信投公司購買東京中心區的辦公大樓和商業透天等房地產，投資額將高達約新台幣370億元。高盛投資公司自日本經濟泡沫以來，已累計投資日本房地產超過1萬億日元(約合3760億新台幣)。

　　國際海外資金於今年年中，準備擴大對日本房地產的投資，是因為日本不動產行情已呈現觸底跡象。日本經濟在去年出現震後復甦，日本企業業績開始提升，且日本新政府放寬貨幣政策，大量的資金從銀行金庫流向市場，有一大部份資金流向日本房市，從全球範圍來看，國際大城市如紐約、倫敦、北京、上海、香港、新加坡房價皆處於在歷史的高點水位，此時進場風險高收益小。

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，日本房地產在投資收益率方面獲利穩定，東京房地產租屋市場需求量大，日本景氣尚在底部整理，此時進場購買東京不動產透天型商場收租，正是投資的黃金時間，機不可失。

日本東京購屋常見的問題（下）

1、問：日本東京大部分的透天屋屋齡都不小了，以後的維修處理應如何呢？

答：在日本維修費大部份是由租方支付給屋主，由於投資者購買的東京不動產是整棟透天屋，何時修繕由屋主自行決定的。

2、問：如果只是想投資東京房地產賺租金的話,建議買透天屋嗎?東京透天屋投報率會比較高嗎？

答：建議買日本東京透天物件，投報率的高低與地點好壞成正比，東京透天屋的租金真實投報率會比較穩定，像今年年初本公司的客戶買了1棟東京不動產6層的透天屋，有3層需整理再招租，但目前已收的3層租金，可用來支付向銀行借款的6成房貸，扣除每月本金加利息還有剩餘。

3、問： 日本東京透天屋需要的資金比較高，透天物件未來真的比較容易脫手嗎？

答：東京透天厝的釋出量是最少的，本公司<國際東京不動產投資顧問有限公司>在日本東京已經經營約25年了，這幾年來很多客戶反應後悔買了套房，因此本公司只介紹日本東京商用透天不動產。

感謝多組客戶前進東京  4月東京看屋圓滿成行

台灣、中國政府當局打房，韓國、新加坡、香港、歐美等地區房價已呈現漲多停滯之勢，相對日本東京房價正處於30幾年來歷史的低檔區。去年日本歷經311大地震利空出盡，今年經濟景氣緩步上升可期，現在正是逢低切入購買東京房地產的好契機。東京租金昂貴，房價相對低檔，城市建設完善先進，東京房市已成全球抗通膨首選。

東京都總面積為2,162平方公里(台北市面積271.7平方公里、新北市面積2,052.5平方公里)，目前東京都約有近1400萬人口（台北市人口約266萬人、新北市人口約392萬人），整個東京都會區（包括橫濱、埼玉等周邊衛星都市）總人口高達3670萬，是全球最大的都市區和都會區。 

東京都區部(相對於台北市行政區)為日本東京都東部一個由23個「特別區」所構成的地域，一般習稱東京23區(為全日本的政治經濟中心，對比台灣為台北市)，總面積為621.97平方公里，人口高達近900萬人。東京地下鐵（不含私鐵及直通運轉路段）每日平均運量約870萬人次，繁忙程度居全球地鐵第一位。

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，由於東京外來人口眾多，其中80％是單身和新婚族，租屋市場相當旺盛，且東京自有住宅率僅約45% (台北約80%)，東京租屋需求比高達2.5倍之多，因此租屋需求極高，加上東京的市民年平均所得高達約4萬3千多美元(台北市民約達3萬2千美元)，東京房地產租金投報率高出台北數倍之多，且東京不動產的租屋服務制度與相關法律成熟，適合做中長期投資，非常利於投資房市。

日本大地震311滿周年，近期日本景氣回溫，現在正是逢低入場投資東京不動產的好時機，4月的日本春臨櫻花盛開，在台灣洽逢春天綿綿細雨的季節，這陣子台灣的新聞皆是油電物價齊漲、證所稅風波議題，有資金卻苦無方向的投資者，尋找抗通膨的投資避風港，首選高租金投報率的東京房地產。本公司感謝多組客戶本月前進東京看屋賞櫻。

持有日本東京不動產，歷經311日本大地震!

持有二間日本東京房地產的鄭先生回憶：「我跟許多在台北擁有不動產的房東一樣，當初在台北房地產租金投報率6%以上時，進場購買台北的房地產，當時台灣的景氣很不好，銀行非常願意貸款，我靠房子租金收入還本金加利息還有剩餘，這幾年台灣房地產景氣好轉，房價也跟著漲上來，但現在租金的投報率卻只剩下不到2%，我開始想把資金做更好的利用。」

鄭先生說：「我在投資房地產方面，評估了好幾個城市，像台中、日本、北京、上海、美國、英國，經過多方的考察，我決定投資日本東京不動產，讓我下定決心的原因有：1、日本東京是國際大城市，基礎建設先進完善。2、東京不動產租金昂貴，投報率穩定。3、東京房地產房價現處於幾10年來的歷史低檔，東京中古屋房價比台北中古屋還便宜。4、東京23特區人口上千萬人，租屋市場的需求量非常大。5、日本是法治健全國家，房價資訊完全透明。」

「透過台灣在日本東京的銀行介紹<國際東京不動產投資顧問有限公司>，我便委託張經理幫我尋屋，由於我要找的是租金穩定的東京房地產來收租，張經理建議我買東京房地產的透天物件，租金收入最為穩定，買東京透天厝的原因，是因為日本不動產透天厝不需繳管理費和修繕費，所以投報率較實在，而且較容易貸款，如果以後要售出，也較容易脫手(具稀有性)。」

「在台灣我看了許多日本東京房地產物件，其中我相中東京23特區，台東區靠近秋葉原車站的5層樓透天厝，投報率8.1%，目前已經租出3層，其中2層招租中，此物件總價不到2800萬台幣讓我很心動，<國際東京不動產公司>張經理事先幫我調查好房屋產權與最新的租金狀況，我才安排時間飛去日本東京看屋，後來也順利簽約，張經理也特別提醒我，要做好投資上的財務風險控管，請我準備多一點的資金，如果碰到租屋情況一時不理想，至少要有半年到一年的資金可以周轉。」

投資日本東京不動產，購屋常見問題（上）

1、問：在日本東京不動產超過40年的屋齡就很難賣了嗎？

答：日本房地產物件超過40年以上的，銀行比較不願意借貸。台灣在日本東京設立的銀行根據政府頒布最新的地震法所設定的條件， 40年以上的建物，在建物結構上會讓銀行比較擔心，所以銀行不願意借款，因此買方必需全額現金買賣日本不動產。

本公司<國際東京不動產投資顧問有限公司>的建議，投資日本東京不動產當然是要將利益最大化，假設有自備款1000萬，那麼向銀行貸款1000萬就可以買到2000萬的日本房地產物件，且日本不動產租金收入可以還掉本金與房貸還有剩餘，那為什麼不買2000萬的日本房地產物件？除了可以享受到2000萬的租金效益，而且向銀行貸款，銀行會去審核該物件的產權與建物結構安不安全，對投資者而言，所購買的日本房地產等同獲得相對的保障。 

2、問：那如果買30年以上的日本東京房地產，持有幾年就超過40年，是不是就難賣了？

答：所以本公司會建議客戶，投資日本東京不動產的第一要件－買好地段的物件(房客比較好找)，第二要件－買屋齡新的物件(銀行貸款較好貸)，第三要件－看投資報酬率(高投報率回本快)，最好能有7%以上的投報率再考慮。 

3、問：日本房地產地點的好壞跟出租率有很大的關係嗎？

答：大有關係，但最重要的是租金行情是否正確。在日本東京，租屋的需求非常大，租屋市場有完善的制度，所以租金行情的可信度較高，比較不用擔心浮誇的租金報價，且本公司都介紹有已有承租方的日本東京房地產物件。 

4、問：請問套房要繳管理費跟修繕費，購買整棟透天屋如果需要管理呢？管理費誰出呢？

日本房地產投資，楊先生購屋後的房屋維修

在日本東京3次現場看屋後，保守的楊先生終於出手，投資了日本東京房地產！

楊先生：「在台灣看到知名節目主持人，買了東京房地產整棟透天屋，租金投報率有8%以上，我開始做功課注意有關日本房地產新聞，找了幾間日本不動產買賣的公司。第一次什麼都不懂，就參加從台灣到日本的看屋團，老實說，這是一次不好的行程，看到的日本房地產買賣物件，全部以套房為主，不然就是新成屋，租金收入並不是很穩定，與我理想中的東京透天厝投資完全不同，參加2次日本看屋團都讓我非常失望，去年年底在網路上看到<國際東京不動產投資顧問公司>所提供日本房地產買賣物件，都是以商辦不動產透天厝為主，我開始想要進一步了解。」

楊先生：「經由專人張經理詳細解說，日本房地產買賣的稅法與代管等相關問題，讓我覺得可以信任。這家在日本東京不動產執業已25年的仲介公司，張經理不像其他的業務，一直要我飛過去日本看屋，反而先提供適合我的日本東京不動產物件，在台灣先把東京房地產物件產權調查清楚之後，才安排我去日本東京看屋，於是我去一趟就很順利買到位於東京港區的6樓華廈，高報酬率透天厝的物件。港區是日本東京的23區中，比較精華的都心五區，也是很高級的商業大樓地段，在港區一有商業不動產出售馬上就有買方接手，很幸運我能買到，而且我的房子附近5分鐘就有捷運站。」

 楊先生：「這個物件目前有3個樓層未出租，房屋內部需要重新裝潢，東京的仲介公司幫我安排熟識會說國語的裝潢公司，在購屋之前就先做好裝潢估價讓我安心，而且已承租的3個樓層所收的租金，就可以支付房貸本金和利息還有剩餘，更讓我無後顧之憂。回到台灣之後，東京那的仲介公司還免費服務幫我去監工，真是一家值得信任的公司。」

<國際東京不動產投資顧問公司>張經理表示，人住台灣的楊先生，已委託「物業管理公司」協助管理招租，由於東京港區地段好，房客並不難找，長期投資房地產的楊先生，打算趁日本經濟泡沫化後，這幾10年日本房地產價格相對低檔，再投資第二間，也期待下次的東京不動產物件更棒！

感謝楊先生選擇<國際東京不動產投資顧問公司>及熱心的分享日本東京購屋經驗，日本東京買屋行圓滿結束!!

有興趣了解更多日本東京房地產高投報率物件，請來電<國際東京不動產投資顧問公司>  02 – 5576-0690 張經理

311周年海外資金湧入, 日本東京房價上漲！

根據<日本不動產經濟研究所>發佈的報告顯示，去年311東日本大地震後，日本東京房地產市場出現了短暫的低迷，但是回復能力相當驚人，海外投資人大多對東京房地產投資回報率有極大的興趣，但也擔憂地震對投資東京不動產造成的風險。

311地震已滿周年，最近不少台灣投資人紛紛詢問日本再度發生地震的機率，深怕位於日本東京房地產遭受波及，甚至有投資人詢問地震對東京房屋出租的影響。

<國際東京不動產投資顧問有限公司>張經理表示，日本東京房地產目前已經是處於日本房價歷史40多年來的低檔區，大多數東京房地產原有屋主，從有一開始持有東京不動產到要轉賣出售，平均房價下跌6至7成，許多屋主在去年311地震發生時，看到房屋經歷這麼大的災難，依然屹立不搖，屋主對本身持有的東京房地產，產生極大的信心，因此在價格上非常堅持，不少台灣投資人為了殺價而錯失良機，導致一些不錯的東京不動產物件被當地日本人買走。

日本東京是三千多萬流動人口的國際商業大都會，有租屋需求的日本人口與企業非常多，持有日本東京房地產二十三特區的平均投報率約7~15%，等於購買日本東京不動產約10年左右就回本。如果投資人真的不放心，可以選擇購買地震險，由於本身位於地震帶上，日本的建築技術在全世界可視為數一數二，都具有較高的耐震性與耐久性。在日本買房投資，如果害怕地震對房屋有損傷，可以向保險公司購買大約總房價1%左右的保險，投資者可以選擇買，也可以選擇不買。